Short Sale / REO: за и против

Short Sale / REO: за и против

Issue #743 Short Sale / REO: за и против К настоящему времени все, очевидно, знают, что в результате резкого падения цен, переоценок стоимости и прочих факторов рынок недвижимости буквально переполнен. Огромная часть имеющейся недвижимости относится к так назыв. категориям Short Sale и REO (принадлежащая банку недвижимость), и она предлагается к реализации по цене ниже рыночной. […]

Share This Article

Issue #743

Short Sale / REO: за и против
К настоящему времени все, очевидно, знают, что в результате резкого падения цен, переоценок стоимости и прочих факторов рынок недвижимости буквально переполнен. Огромная часть имеющейся недвижимости относится к так назыв. категориям Short Sale и REO (принадлежащая банку недвижимость), и она предлагается к реализации по цене ниже рыночной. Возможность приобретения жилья с наибольшей выгодой, закономерно, порождает интерес именно к этим категориям недвижимости.

Однако тут следует быть достаточно осторожным, ибо… не все так просто. И прежде, чем предпринять какие-либо существенные шаги, следует хотя бы вкратце рассмотреть, что же такое Short Sale и REO недвижимость.

СУТЬ SHORT SALE

Когда владельцы недвижимости (заемщики по ссуде) перестают оплачивать ее, банк имеет право предпринять так называемый процесс foreclosure. Банки-кредиторы, стараясь предотвратить этот процесс и последующий переход собственности в их владение, зачастую разрешают владельцам реализовать недвижимость по заниженной цене. При этом, банки-кредиторы несут потери по ссуде.

В этом процессе следует также различать два вида недвижимости: Short Sale pending (в рассмотрении) и Short Sale аррroved (утвержденный). Понятно, что процесс pending занимает много времени, тогда как аррroved означает полную готовность к продаже.

АРГУМЕНТЫ ПРОТИВ:

1. Несмотря на принятие владельцем дома Вашего предложения на покупку (Offer), контракт также должен быть утвержден банком-кредитором. В реальной жизни это означает, что от момента подачи Offer до принятия банком-кредитором окончательного решения может пройти очень много времени.

Более того, пока банк-кредитор будет думать насчет Вашего предложения, агент продавца будет принимать предложения и от других лиц, представляя эту же недвижимость в MLS (базе данных) как Active (имеющуюся к продаже). Все эти предложения также будут направлятся в банк на рассмотрение. В конечном итоге банк примет только одно, наиболее выгодное банку предложение. Таким образом, время ожидания решения может значительно растянуться. Гарантия приема банком именно Вашего предложения попросту отсутствует.

2. В связи с применяемыми банком методами обработки поступающих предложений, а также изначально заниженной цены на недвижимость, реальная покупная цена может оказаться равной или выше начальной! Это может произойти в связи с большим количеством предложений от потенциальных покупателей.

3. Стремясь уйти от дальнейшей ответственности, банки будут требовать подачи Offers с так называемым AS-IS addendum («таким, как есть» приложением), суть которого сводится к тому, что покупатель принимает на себя весь риск, связанный с реальным состоянием недвижимости. Покупатель имеет право на инспекцию, однако в случае ошибки, именно покупатель, а не продавец несет всю ответственность.

СУТЬ REO

В этом случае, длительный процесс foreclosure уже завершен, владельцы недвижимости (заемщики по ссуде) выселены. Недвижимость находится во владени банка, который и пытается ее реализовать.

АРГУМЕНТЫ ПРОТИВ:

1. AS-IS addendum («такое, как есть» приложение). Почти такое же, как в Short Sale, только чуть «страшнее». Когда недвижимость переходит в собственность банка, последние зачастую отключают все коммунальные услуги. Это сокращает их расходы, но значительно затрудняет Ваш процесс инспекции.

2. Следует помнить и о том, что до того, как невижимость появилась для продажи, банки «насильственно» изъяли ее у владельцев. Это означает, что не выполнивший своих обязательств владелец недвижимости мог быть очень расстроен таким поворотом событий. О чем речь? Сегодня все больше приходится сталкиваться с тем фактом, что обозленные владельцы разрушают или портят бытовые приборы, водопроводы или другие домашние приспособления. Поэтому тщательная инспекция REO-недвижимости выходит на первый план.

3. Хотя ждать ответа из банка также приходится долго, как правило, время ожидания в этом случае несколько короче, чем в Short Sale. Это происходит потому что банки уже проделали работу по определению стоимости и знают, какое предложение им выгоднее всего принять.

АРГУМЕНТЫ ЗА:

Огромное преимущество, как и в Short Sale, так и в REO заключается в том, что появляется возможность приобрести недвижимость по очень низкой стоимости – иногда ниже рыночной, или немногим более того.

ВЫВОД:

SHORT SALE и REO недвижимость наиболее всего может подойти покупателям, которые:

а) не очень обеспокоены поисками «идеального» дома;
б) готовы взять на себя риск, связанный с приобретением подобной недвижимости;
в) готовы произвести необходимые восстановительные работы;
г) не обеспокоены длительными периодами ожидания ответа из банка.

Каким же образом можно узнать, что интересующая Вас недвижимость относится (или нет) к категории SHORT SALE и REO?

Ответ короток: работайте с Риэлтором, и вот почему. В большинстве случаев в общедоступных базах данных нет указаний на то, является ли недвижимость Short Sale или REO. Именно Ваш агент, имеющий доступ в MLS, может информировать, к какой категории принадлежит недвижимость, а также о наличии или отсутствии Offers от других лиц. Наличие подобных знаний напрямую повлияет на Ваше решение о возможной сделке.

Естественно, в столь короткой статье невозможно рассказать обо всех аспектах, связанных с Short Sale или REO, однако теперь у Вас должно появиться некое понимание того, хотите ли Вы купить недвижимость в вышеуказанных категориях или хотите действовать в обычном формате (когда процесс купли-продажи происходит напрямую между сегодняшним владельцем недвижимости и Вами).

Прежде чем принять ответственное решение о покупке недвижимости, следует убедиться в том, что конкретная недвижимость соответствует Вашим запросам. Следует также понимать, что Риэлторам запрещено давать какие-либо юридические советы, или консультировать по вопросам налогообложения.

Jeff Tepemeyster, Broker/Realtor®. Звоните (415)-722-6249 или пишите proqvest@gmail.com.

Share This Article

Независимая журналистика – один из гарантов вашей свободы.
Поддержите независимое издание - газету «Кстати».
Чек можно прислать на Kstati по адресу 851 35th Ave., San Francisco, CA 94121 или оплатить через PayPal.
Благодарим вас.

Independent journalism protects your freedom. Support independent journalism by supporting Kstati. Checks can be sent to: 851 35th Ave., San Francisco, CA 94121.
Or, you can donate via Paypal.
Please consider clicking the button below and making a recurring donation.
Thank you.

Translate »