«Если у вас нету дома…», или Как принять правильное для вас решение

Покупка дома – одно из важнейших решений в нашей жизни. Это очень ответственный момент, поскольку требует большой суммы и, как правило, получения кредита на 30 лет. Особенно серьезен это шаг в Калифорнии, где цены на недвижимость очень высоки.

Некоторые люди именно по этой причине предпочитают арендовать жилье и ежемесячно платить без каких-либо обязательств.

Конечно, обязательств меньше, но рост цен на съемное жилье становится большой проблемой. При этом мы не забываем о том, что списать со своих доходов деньги, потраченные нами на съем квартиры, мы не можем.

В этой статье я предлагаю взвесить, что выгодно, а что нет, когда и почему, а также из чего состоит процесс покупки недвижимости.

Решение о покупке. В среднем национальный годовой процент роста цен на недвижимость в США колеблется в пределах 4–6 % с 1977 года. Региональные цифры могут отличаться гораздо больше. К примеру, средняя стоимость дома в городе Сан-Хосе, Калифорния, составляла около $735,000. Даже при 3%-ном росте цен этот же дом будет стоить $1,396,500 через 30 лет. Но мы знаем, как быстро  в Кремниевой долине дома растут в цене…Так что если взять 30-летний кредит на сумму $735,000 и платить ежемесячно $3,475, то по истечении 30 лет будет оплачена сумма $1,251,000 по кредиту и процентам, но у вас будет собственный дом с оценочной стоимостью в $1,396,500. А на самом деле гораздо выше. Более того, тот процент, что вы платите банку за заем, вы можете списывать с вашего дохода. И очень часто люди попадают даже в другие налоговые  рамки. Звучит заманчиво, не правда ли?

С другой стороны, представим, что вы платите $2,500 долларов в месяц за аренду в течение 30 лет. Даже если ваш арендодатель никогда не поднимет цену, что невероятно, вы все равно потратите не менее $900,000, не получив ничего! Не считая того, что в любой момент арендодатель может решить продать дом и попросить вас съехать. А это связано не только с расходами на переезд, но и со значительно более высокой арендной платой в другом месте.

Роль риелтора в процессе покупки крайне важна. Это ваша правая рука и представитель, который проверяет и следит, чтобы сделка прошла качественно, быстро и в рамках закона. Агент по недвижимости должен вас ознакомить с рынком и предложить вам варианты домов согласно вашим желаниям и возможностям. Кроме того, агент показывает вам дома на выбор. Если конкретный дом свободен и в нем никто не проживает, то агент может его вам показать в любое удобное для вас время, не дожидаясь выходных или  дня открытых дверей. Он также подскажет, где можно найти других необходимых специалистов для принятия решения, заключения сделки или последующего ремонта. Предположим, вы посмотрели дом, все понравилось, но вы не уверены в том, можно ли в этом доме сделать то, что вы хотели бы, например, игровую комнату на уровне гаража или спальню на 3-м этаже. У правильного реалтора всегда есть строители, архитекторы, которые вам подскажут, можно ли это сделать, о каких примерно суммах речь и каковы коды в данном регионе. Решение легче принимать, когда вы знаете эти вещи.

Анализ ваших потребностей. При выборе недвижимой собственности необходимо точно установить факторы, которые влияют на покупку дома, и сделать это надо с риелтором: где вы хотите купить и почему? Какую сумму вы готовы выложить? Какая сумма у вас имеется для первоначального взноса? Какую сумму займа одобрит кредитор?

Грамотный и знающий риелтор и здесь может очень помочь советом и подсказать правильный шаг. Он знает, что нет одинаковых семей, у всех разные потребности. Если у вас родился ребенок, вы думаете о хорошей школе.  Надо учесть, что границы школ иногда переносятся, и, если дом находится  рядом или на границе школьного округа, это может случиться через несколько лет.

Если у вас школа позади, то у вас могут быть другие приоритеты – близость к работе, к культурным центрам или, наоборот, хочется пожить в глубинке, если вы имеете возможность работать из дому и устали от большого города.

Важно найти риелтора, не только знающего и опытного, но и такого, который поймет, что нужно именно вам. И того, кто  хочет работать и еще не устал от клиентов.

Oчень важно, что агент в качестве вашего прямого представителя может вести переговоры от вашего имени и отправлять предложение для покупки дома, а также следит за документами и сроками. Решает любые проблемы, которые могут возникнуть. Он работает с вами, пока вы не найдете свой дом, дом вашей мечты.

Кредит.  Необходимо выбрать специалиста по кредитованию, собрать документы и получить предварительное одобрение. Вы будете знать суммы, которые банки готовы вам дать, и процент интереса. Определитесь, какую сумму вы готовы выплачивать ежемесячно, и выберите вариант плана кредитования. Отправьте кредитору принятое предложение контракта для покупки. Хороший специалист поможет вам определить подходящий для вас срок выплаты займа. Кому-то нужен заем на 30 лет, а кому-то – на 15. Он же объяснит основные термины кредитования: первоначальный взнос, процентная ставка, срок.

Ежемесячные расходы – основная сумма, проценты, налоги, страховка. Все вместе это principal, interest, taxes, insurance – PITI.

Предварительная квалификация – приблизительный подсчет, сколько вы можете взять в кредит. А точнее, сколько вам могут дать.

Предварительное одобрение предполагает формальный процесс подачи заявления для кредитования с официальным обязательством от кредитора с информацией, сколько вы можете взять и под какой процент.

Ваш кредитор решает, сколько вам дать, но вы решаете, сколько можете себе позволить. В вашем письме о предварительном одобрении удостоверьтесь, что ежемесячная сумма оплаты вам будет по карману. Лучшее решение – тратить не больше трети вашей зарплаты на ежемесячные платежи.

Предварительное одобрение начинается с заявления и собеседования. Покупатель предоставляет необходимые документы, такие как подтверждение о трудоустройстве, проверяется кредитная история. Затем весь пакет документов отправляют на проверку, после чего заявителя извещают о решении. При положительном ответе, то есть одобрении, подтверждение отправляют в компанию права собственности, которая проверяет, все ли в порядке с нотариальным актом о собственности, после чего заявители приглашаются для окончательной подписи. Кредитор проверяет пакет документов, и после этого сумма перечисляется заемщику.

Рекомендации. Покупателю следует проконсультироваться с кредиторами до того, как они начнут искать дом. Поскольку после такой консультации они будут знать, какую сумму вам может дать банк и сколько вам будет комфортно платить, вы уже можете точнее знать, какие дома вы ищете.  Кроме того, случается, что заявителю отказывают в выдаче кредита, даже если у вас есть работа и доход. Например, если вы индивидуальный предприниматель меньше двух лет, то в таком случае банк не выдаёт кредит. Зная все это, вы сэкономите много своего времени и нервов.

Первоначальный взнос очень важен при покупке недвижимости. Обычно это 20% от стоимости дома. Если же у вас нет этой суммы, то к общим затратам необходимо будет добавить ежемесячную стоимость страховки, которая выплачивается до тех пор, пока вы не выплатите 20%. Если же ваш семейный доход меньше $109,000 в год, то и эту сумму можно будет частично списать в конце года, оформляя налоговую декларацию.

При покупке кондоминиума есть некоторые нюансы – ассоциация домовладельцев и ежемесячный обязательный взнос. Нотариальный акт вы получаете на всю квартиру, но право собственности на общие части и решения касательно их остаются за всеми собственниками здания.

Цена недвижимости зависит от ряда факторов, в том числе от ее состояния, продолжительности времени пребывания на рынке, активности покупателя и от того, как срочно кому-то нужно продать дом.

Дата переезда. Если у вас есть время и вы можете подождать с переездом в новый дом, продавец будет более склонен выбрать именно ваше предложение. Что касается дополнительных вещей, то часто продавец планирует оставить крупные бытовые приборы в доме. Однако какие предметы остаются, а какие уходят, часто является предметом переговоров.

Заключительный этап подразумевает окончание процесса покупки дома и начала вашей новой жизни. Чтобы все было в порядке на этом этапе, убедитесь, что все документы в надежном состоянии и кредитор получил все необходимые копии и оригиналы. После этого сумма будет переведена продавцу, и нотариальный акт будет передан вам.

Рекомендации: очень важно внимательно осмотреть весь дом на наличие каких-либо дефектов. Все должно быть зафиксировано в письменном виде. Кроме того, вам следует принять меры для юридической регистрации сделки как публичной записи.

Некоторые итоги: купив недвижимость, вы приобретаете собственность, которая в наших краях будет стоить в среднем почти вдвое больше даже до истечения срока выплаты. Ваши расходы по оплате процентов по кредиту и налогов на недвижимость будут частично возмещены. И вы являетесь собственником дома в Калифорнии – лучшем месте, где сказочный мягкий климат, прекрасные горы и замечательные люди.

Весь процесс покупки имеет множество нюансов и деталей. Это всего лишь общий краткий обзор. Надеюсь, что мне удалось немного пролить свет на процесс покупки недвижимости в Калифорнии. Но все же я всегда буду рада вам помочь, если вам понадобится помощь или консультация – выбор дома рядом с хорошей школой для ребенка, недалеко от работы и в хорошем спокойном районе. Обращайтесь в любое время. Звоните:  (408) 221-0509. Пишите:  avasilyev@kw.com

С удовольствием помогу! На моем сайте вы можете искать недвижимость по нужным параметрам и найти множество полезных советов и информации www.sanjosevista.com.

Фото: Алекс РОДЕСКИ

Анна ВАСИЛЬЕВА, Realtor