Как правильно пользоваться трастом?
Igor S. KAYTON, Attorney at Law Как Living Trust позволяет передать недвижимость вашим наследникам и избежать Probate Court Нет сомнений, что большинство читателей слышало о необходимости создания траста, и у многих он есть. Но достаточно ли его иметь? Как им пользоваться, чтобы не попасть в Probate? Эта статья рассматривает следующий сценарий из жизни тех, кто владеет определенной недвижимостью. Предположим, у мужа и жены […]
Igor S. KAYTON, Attorney at Law
Как Living Trust позволяет передать недвижимость вашим наследникам и избежать
Probate Court
Нет сомнений, что большинство читателей слышало о необходимости создания траста, и у многих он есть. Но достаточно ли его иметь? Как им пользоваться, чтобы не попасть в Probate?
Эта статья рассматривает следующий сценарий из жизни тех, кто владеет определенной недвижимостью. Предположим, у мужа и жены есть траст, они являются Trustees of the Living Trust и они «перевели» в Trust свой дом. Теперь они владеют домом как Trustees of the Living Trust. Когда одного из них не станет, то оставшийся супруг, назовём его John Doe, будет единственным Trustee of the Living Trust. Конечно, необходимо будет поменять Deed на дом, чтобы отразить это изменение. Таким образом, John Doe будет единолично владеть домом как John Doe, Trustee of the Living Trust.
B какой-то момент John Doe тоже не станет, и дом, в соответствии с yсловиями Living Trust, должен будет быть переведен наследникам (Beneficiaries) .
Правила, регулирующие изменение прав домовладения, гласят: чтобы передать правo владения на дом, владелец дома должен приготовить и подписать Deed, которым он переводит права владения новым владельцам. Проблема в том, что владельца дома, John Doe, Trustee of the Living Trust, уже нет в живых. Кто же может приготовить и подписать Deed вместо него?
Однако, перед тем как мы продолжим, короткое отступление. Мои клиенты часто спрашивают, можно ли вписать имена наследников в Deed (т. е. сделать их совладельцами дома) пока они (клиенты) живы и тем самым помочь наследникам избежать всех хлопот в дальнейшем.
Безусловно, вы можете это сделать, пока вы живы. Только надо помнить при этом, что вы теряете контроль над недвижимостью, у вас могут возникнуть серьёзные проблемы с банком, если вы брали заем на покупку дома, и, кроме того, ваши наследники могут потерять большие налоговые льготы в будущем. Если ваши наследники – не ваши дети, то проблем может быть ещё больше. Это наиболее типичные проблемы, однако и ряд других вопросов может возникнуть в зависимости от обстоятельств дела. Иными словами, если вам необходимо сделать ваших наследников совладельцами недвижимости, то хорошенько подумайте над тем, как и когда это делать.
Возвращаясь к главной теме нашей статьи: человек, который, как правило, осуществляет перевод дома наследникам, называется Successor Trustee. Поэтому необходимо изучить Living Trust документы и определить, кто был назначен Successor Trustee. Помните, что Trust мог быть написан за много лет до того, как последний супруг ушёл из жизни. Способен и хочет ли назначенный Successor Trustee выполнять свои обязанности в этом качестве? Если ответ на вопрос положительный, то Successor Trustee обязан предпринять несколько шагов, предписанных законом (которые мы не будем обсуждать в этой статье) до того, как начать перевод дома. Осуществив эти шаги, Successor Trustee должен предпринять следующее.
В первую очередь, Successor Trustee необходимо подготовить и зарегистрировать Affidavit of Death of Trustee вместе с Death Certificate. Регистрация осуществляется в County Recorder Office. Successor Trustee должен изучить Living Trust и удостовериться, что он нe был изменен или отменён. Удостоверьтесь, что покойный действительно был назван Trustee of the Living Trust. Affidavit также заявляет, кто теперь, после смерти Trustee of the Living Trust, имеет право подписывать и регистрировать Deed. Как мы уже сказали ранее, как правило, но не всегда, это Successor Trustee. Имейте в виду что, если названный Successor Trustee не может или не способен выполнять свои обязонности и Trust не предусматривает альтернативной кандидатуры, то вам необходимо обратиться в Probate Court. Подписание Affidavit должно быть сделано в присутствии нотариуса. Нотариус не должен удостоверять факты, указанные в Affidavit. Он только удостоверяет личность Successor Trustee, который подписывает Affidavit. Затем Successor Trustee регистрирует Affidavit. Таким образом, Successor Trustee вступает в права покойного владельца, John Doe, Trustee of the Living Trust, и может действовать от его лица.
Следующий шаг – Successor Trustee передаёт права на владение домом beneficiaries, наследникам. Главное для Successor Trustee – это правильно определить, кто является законными beneficiaries. Это зависит от того, как Trust был написан. По ряду причин, чаще наследники названы в Will, а не в Trust документе. Важно помнить, что все документы, Trust, Wills and Power of Attorney, должны быть скоординированны, поскольку они все взаимосвязаны и взаимозависимы. В противном случае нужно быть готовым к проблемам. К примеру, если имена наследников были изменены написанием нового Will, но эти изменения не были скоординированы с Trust, то Probate Court неизбежен. Имейте в виду, что Successor Trustee юридически и финансово ответственен за правильную передачу недвижимости и другого имущества. Сама передача прав на собственность осуществляется регистрацией Quit Claim Deed или Warranty Deed. Какой из них лучше применять – зависит от обстоятельств дела.
Что делать, если владелец дома умер или не имея Living Trust, или создав Living Trust, но не переведя туда свой дом? В такой ситуации дом остался зарегистрированным на имя покойного как индивидуала. В этом случае, за редкими исключением, Probate – единственный путь передать дом наследникам. Процедура Probate проходит в Probate Court, занимает по меньшей мере год, часто стоит десятки тысяч долларов и открыта для обозрения широкой публики. Если вы создали Living Trust для того, чтобы ваши наследники избежали Probate – критически важно перевести туда ваше имущество, или, по крайней мере, вашу недвижимость. Все, что осталось вне Trust, может быть объектом для Probate Court со всеми вытекающими последствиями.
В отличие от Probate, описанная выше процедура передачи через Living Trust занимает пару месяцев, стоит несравнимо меньше и закрыта для праздно любопытствующих.
Наш офис предоставляет все услуги в области создания и администрирования различных трастов, включая Living Trust и Trust Funding (перевод имущества в траст). Мы также консультируем Trustees и Successor Trustees по вопросам управления трастом.
Вы можете звонить мне по телефону (415) 531–0851 или писать по электронной почте: kayton@kaytonlaw.com
