Инвестиции и риск: как и зачем покупать дома

Real estate цикличен, цены идут вверх, потом могут упасть, но  даже если это происходит,  с течением времени результат будет  положительным. Исследования показывают, что real estate  в среднем увеличивается в цене примерно на 6.1% в год, опережая инфляцию на 33% в год.  Инвестирование в недвижимость считается одним из самых надёжных и выгодных капиталовложений, если вы  понимаете, что делаете, зачем вы это делаете и знаете, как это делать.

Надеюсь, что мои советы помогут начинающим инвесторам принять правильное решение.

Прежде чем вложить какие бы то ни было деньги, ответьте себе на несколько вопросов.  Сколько времени в неделю вы можете выделить на поиск перспективной недвижимости? Есть ли у вас умение и персональные качества, чтобы иметь дело с жильцами, если вы решите купить дом/кондо для сдачи в рент? Если вы решите купить  дом, требующий ремонта (fixer-upper), сможете ли вы восстановить его сами? Если нет, то есть ли у вас надёжный контрактор, который выполнит работу качественно и быстро?  Сколько это будет стоить и сколько времени потребуется?

Прежде чем вложить какие бы то ни было деньги, почитайте литературу по инвестициям в недвижимость, обсудите со знакомыми инвесторами. Предназначение данной статьи в том, чтобы обратить ваше внимание на определенные аспекты в области инвестиций в недвижимость. Существуют три основные силы в инвестменте: критерии, условия, связи (network).

Критерии – это стандарты, описывающие собственность, которую вы ищете. Решите, какой вид недвижимости вам нужен. Можно купить дом на одну семью или многосемейную недвижимость (duplex, triplex). Каждый из вариантов имеет свои плюсы. Но для начинающих инвесторов и инвесторов с небольшим капиталом на руках покупка single-family недвижимости выглядит как лучший вариант и заключает в себе гораздо меньше риска.

Посмотрите на состояние недвижимости.  Опытные инвесторы ищут недвижимость, для которой процент предполагаемого роста стоимости выше среднего в  этом городе, и затем покупают её со скидкой в цене. Обычно скидка в цене связана с тем, что недвижимость нуждается в ремонте. Чем серьёзнее требуемый ремонт, тем на более серьёзную скидку можно рассчитывать. Но инвесторам, делающим пока лишь первые шаги, рекомендуется начинать с недвижимости, которая требует небольшого ремонта (за исключением тех, кто имеет серьёзный строительный опыт). Начинающие инвесторы часто делают ошибку, ремонтируя недвижимость так, как будто они собираются в ней жить. Это ошибочный подход.

Местонахождение недвижимости. Очень сложно найти подходящую для инвестмента недвижимость в престижных, известных своей хорошей репутацией городах или районах. Потому что там все хотят жить, и это толкает цены вверх.  Лучшиe  для инвестмента возможности находятся в так называемых транзитных городах или районах, т.е в тех, которые ещё недавно не имели хорошей репутации, но в настоящее время интенсивно меняются к лучшему.

Кстати, в одном из таких районов я живу и работаю, вижу, как он стремительно меняется в лучшую сторону, как растут цены на дома.

Внутри таких районов тоже есть свои детали, на которые стоит обратить внимание:

1. Дом в тихом тупичке сдаётся дороже и продастся в будущем дороже, чем дом на соседней улице с интенсивным движением или дом напротив торгового центра.

2. Дома с деревьями на участке ценятся больше, чем без деревьев или кустов.

3.Большие участки, угловые участки, cul-de-sac участки, спрятанные участки более привлекательны для потенциальных арендаторов или покупателей.

4. Если прилегающие участки маркированы (zoned) как commercial или multifamily, это может как повысить, так и понизить цену недвижимости, в зависимости от их состояния.

Это предложенная цена, downpayment, процент, под который вам банк дает деньги.

Чтобы быть успешным инвестором, важно понимать текущие рыночные цены на продажу недвижимости и текущие цены на рент. Исследования показывают, что приобретать недвижимость лучше всего за цену, лежащую на нижней границе среднерыночной цены. Недвижимость по среднерыночной цене – не самая дорогая в данном месте, но и не самая дешёвая –  обеспечит надёжный приток наличных от рента, надёжный рост стоимости недвижимости с течением времени (appreciation) и относительно небольшие хлопоты со съёмщиками в этом диапазоне цен. Среднерыночная  недвижимость – наилучший вариант для начинающих инвесторов.

Ещё один важный момент во время покупки: надо стараться добиться лучшей цены и торговаться всегда и за всё. Никогда не узнаешь, что ты можешь получить,  пока не попросишь.

Это команда квалифицированных специалистов: partners, contractors, lenders, accountants, property managers, real estate agents.

Наиболее успешные инвесторы, как правило, не играют в одиночку, а тщательно подбирают команду из специалистов, каждый из которых выполнит свою часть работы в своё время. Серьёзный инвестор создаёт такую команду заранее. В этом случае вы  будете заранее знать, сколько стоит работа данного специалиста, как быстро и насколько качественно работа будет выполнена и что вы можете на этого человека положиться. Это даст вам возможность планировать и действовать быстро. Если у вас нет такой команды, вам придётся работать в одиночку или искать и нанимать кого попало, если вам потребуется помощь. Очень важно, чтобы все  члены вашей команды были заинтересованы в том, чтобы работать с вами. Для этого нужно показать, что вы человек дела и  действительно заключаете сделки, а не используете их время впустую.

Если у вас лично нет такой команды, подумайте о том, чтобы работать с агентом по продаже недвижимости, у которого есть связи.

Два основных вида инвестмента:

Первый – купить и быстро продать. Это более рискованное вложение. Купить дешевле (foreclosure, short sale) и продать. Или купить, улучшить и продать.  Или найти недвижимость и передать опытному инвестору (за комиссионные).

Два основных условия этого вида инвестмента:

А) Быстро продать

Для этого необходимо хорошо знать рынок и не допустить ошибки, определяя продажную цену. Цена, за которую недвижимость можно продать, и цена, за которую можно быстро продать,  – две разные цены.   Чем быстрее вы сможете продать купленную недвижимость, тем меньше будут ваши расходы на её содержание  с момента покупки до момента продажи. Тем больше будет ваша прибыль. Опытные инвесторы считают, что продать быстро – это значит продать в течение первых двух недель .

B) Купить со скидкой

Это зазор между рыночной ценой дома и реальной ценой покупки – своего рода допустимая погрешность. В случае ошибки в расчётах (дополнительные затраты на ремонт, которых не ожидали, контракторы работают медленнее, чем было рассчитано) эта разница может покрыть неучтённые расходы и сделать их менее болезненными. Для недвижимости стоимостью свыше 150,000 идеальная скидка $20,000-25,000.

Второй вид – купить и сдать в рент. Здесь риска меньше. Это долгосрочная стратегия. Но и здесь надо заранее просчитать, выгодна ли вам покупка.

Вы будете сдавать этот дом. За сколько? Надо знать, за сколько он сдавался в прошлом, за сколько сдаются аналогичные дома в этом районе. Предположим, вы можете сдать дом за $4000 в месяц, или $48,000 в год. Но скорее всего дом может быть вакантным 3-4 недели в году. Так что  посчитаем $44,000 в год.  Чтобы понять, выгодно ли вам это, надо помнить, что из данной суммы вы должны вычесть ваши расходы на выплату займа банку (например, $27,000 в год), налог на землю (например, $7,000), расходы на поддержание дома – мелкий ремонт (например, $4000 в год).

Вычтя из 44,000 наши расходы (27,000+7,000+4,000=38,000), получим наш доход – $6,000  в год.

Если после всех вычетов вы остались в плюсе, то вы совершили удачную покупку и удачно инвестировали свои деньги.

Согласно исследованию U.S. Department of Housing and Urban Development, рент растёт в последние 30 лет в среднем на 5.3% ежегодно.

Инвестирование в недвижимость имеет ещё и такое преимущество, как возможность списания с налогов определенных вещей, например:

1. Points при получения  mortgage.

2. Процент, который вы платите банку, давшему вам деньги.

3. Оплата налога на землю (property taxes).

4. Владельцы rental недвижимости могут списать с налога интерес на кредитные карты, используемые для оплаты покупок и сервиса для недвижимости.

5. Расходы на ремонт и улучшение недвижимости, особенно те, которые повышают её стоимость.

5. Владельцы rental недвижимости могут ежегодно (за исключением первого и последнего года)  списать определенную часть базовой стоимости недвижимости (depreciation).

6. Если в покупку rental или бизнес-недвижимости инвестируются деньги пенсионных фондов (IRA), то до тех пор, пока прибыль от бизнесса или продажи недвижимости остаётся в пенсионном фонде, она не облагается налогом (tax-deferred). И вы можете реинвестировать эти деньги в покупку следующей недвижимости.

Есть и другие важные вещи, которые лучше всего обсудить сo специалистом по налогам.

Property management. Во всех отношениях лучше покупать дом-инвестицию достаточно близко от вашего места проживания. В противном случае  вам придётся оплачивать услуги property manager, а это дополнительные расходы. Но, с другой стороны, это экономия вашего времени.

И последнее. Инвестируйте только в то, что вы хорошо знаете, понимаете и можете контролировать. Формула успешной инвестиции – это правильные критерии, терпеливый поиск, ожидание беспроигрышного шанса и способность действовать быстро. Инвестиции не могут быть абсолютно без риска, но они не должны быть рискованными. Если вас заинтересовала предложенная мною информация, звоните (925) 303-3600

sgitin@kwrealty.com

Светлана ГИТИН