Времена плохие и хорошие

Author: Михаил Кургатников

Калифорнийская ассоциация риэлторов опубликовала последние данные о состоянии рынка недвижимости в Калифорнии.
В марте 2009 года по сравнению с мартом 2008 года усредненная цена на недвижимость упала на 39%, одновременно число продаж увеличилось на 63,8% и это при том, что экономические показатели не улучшаются.

Увеличивается количество домов забранных банками, т.н. Foreclosures. Так, например, в первом квартале этого года зарегистрировано на 24 % больше Foreclosures, чем в первом квартале 2008 года. Почему же увеличивается число продаж?
Прежде всего, это происходит, потому что упали цены на недвижимость. В частности, рынок заполнен домами, принадлежащими банкам или находящимися в процессе перехода во владение банков.
Дело в том, что банки стараются избавиться от таких домов и могут себе позволить гораздо большие уступки, чем индивидуальные владельцы.

Вторым существенным фактором увеличения продаж является низкий интерес на ссуду. Хотя финансирование покупки значительно усложнилось, тем не менее, для тех, кто квалифицирован, низкий процент на финансирование делает покупку еще более доступной.
Еще одной и, я думаю, главной причиной роста продаж является активность инвесторов. Для них открываются возможности, которых не было десятилетия.
В настоящее время в Калифорнии можно купить дом, который не только через некоторое время начнет расти в цене, но уже сегодня будет приносить вам доход. И доход этот будет выше, чем приносят вам деньги в банке.

При существующих ныне ценах и в условиях, по мнению многих экспертов, надвигающейся гиперинфляции разумней иметь дом и сдавать его, чем «сидеть» на деньгах, которые будут обесцениваться на ваших глазах. Деньги должны «работать» на вас.

Недвижимость была и всегда будет одним из самых надежных вложений, особенно в период инфляции. Калифорния привлекает инвесторов со всего мира. Некоторые агентства устраивают туры для международных инвесторов. Испуганные кризисом люди ищут стабильный рынок, и в этом смысле американский рынок по-прежнему внушает доверие.

Уже сегодня активность на рынке привела к росту усредненной цены на недвижимость. Так цены в марте 2009 года ВЫРОСЛИ по сравнению с февралем на 2,2 %. Практически это первое подобное повышение с августа 2007 года.

Следует отметить, что если дом куплен как инвестмент, то не имеет большого значения, нравится вам ли вам планировка, отделка, вид из окон. Главный фактор: доход – расход. Инвестор покупает дом не для себя. Он покупает возможность зарабатывать сегодня и как потенциал на доход в будущем. Рассмотрим простой пример:

Предположим, что у вас в банке $100,000. Сегодня банк платит 2,5 % на ваш вклад. В то же время можно купить кондоминиум за $80,000. Предположим, что на мелкий ремонт (смена карпета, покраску, кухню) вам надо потратить еще $15,000. С учетом стоимости на закрытие сделки вы потратите $ 100,000.

Такое кондо можно сдать за 1000 – 1100 долларов в месяц. Годовой доход составит 12,000+ долларов. Конечно, у вас появятся и расходы.
Подсчитаем? НОА в год $3000. Налог на недвижимость – $1200.
Мелкие – расходы $1,000. Резерв – $300. Итого расходы $ 5,000.

Чистый доход составляет $ 7,000. Это значит, что инвестированные вами сто тысяч принесли вам 7% годовых. Пусть не 7 %. Пусть 6 %! Все равно это несоизмеримо больше, чем банковские 2,5 %. И главное! Пройдет 5 – 10 лет, и ваша покупка удвоится в цене, в то время как инфляция неизбежно будет «съедать» ваши банковские вложения.

Предположим, что у вас нет такой суммы и вам нужно финансирование. Мы постараемся помочь вам. Как я уже писал выше – вы покупаете дом не для того, чтобы жить там. Поэтому возможен вариант, когда у дома будет не один владелец. Я имею ввиду партнерство и т.д. Тогда все расходы, как и доходы, делятся пропорционально. А может быть, на троих, а может быть, группа партнеров покупает не один дом, а пять или десять. Как говорится – возможны варианты. Я уверен, что мы можем вам помочь.
Рынок оживет, это только вопрос времени. Мы еще будем вспоминать годы, когда можно было купить дом по цене ниже, потраченной на его строительство. Так что определение «плохие-хорошие времена» – очень относительное.
Как сказал поэт, «времена не выбирают»… Это верно, мы не можем выбрать время. Но мы можем выбрать, что МЫ делаем в это время.Чтобы завтра не грустить об упущенных возможностях, обращайтесь ко мне сегодня по тел. (415) 203-5501 или misharealtor@yahoo.com

Михаил (Миша) Кургатников