Умная стратегия продажи недвижимости

Дорогие друзья, с 1998 года я помог многим клиентам и друзьям купить недвижимость — от первых домов до инвестиционных объектов. Сейчас, спустя 20–30 лет, многие из них рассматривают продажу.
Часто причина — усталость от ремонта, арендаторов или просто желание выйти из активного управления имуществом. Но многих сдерживает налог на прирост капитала, особенно при продаже инвестиционной недвижимости.

Пожалуйста, ознакомьтесь с информацией ниже. Это может помочь вам сэкономить десятки, а то и сотни тысяч долларов.

Что такое финансирование от продавца?

В обычной сделке покупатель берет ипотеку, и вы получаете всю сумму при закрытии.
При финансировании от продавца (seller financing) — вы сами предоставляете “ипотеку”, и покупатель выплачивает вам деньги в рассрочку, с процентами, по согласованному графику.

“Раньше я искал арендаторов. Теперь — только покупателей. Я больше не арендодатель. Я — банк.”

Вместо того чтобы держать деньги в банке под 4–5% годовых, вы можете зарабатывать 6–8% (или больше), получая регулярные платежи от покупателя — и при этом воспользоваться отсрочкой налога на прибыль.

Преимущества для продавца:

• Быстрая продажа — особенно когда ставки высоки, а доступность жилья падает
• Отсрочка налога на прирост капитала — платите налог не сразу, а постепенно
• Пассивный доход — регулярные выплаты вместо единовременной суммы
• Никаких арендаторов и ремонтов — вы больше не управляете недвижимостью

Когда вы продаёте недвижимость с отсрочкой платежа, вы можете использовать раздел 453 IRC, чтобы платить налог только с полученной прибыли в конкретном году, а не со всей суммы продажи сразу.

Два примера продаж (только для общей  иллюстрации):

Обычная продажа:

• Цена продажи: $2,000,000
• Покупка вами 25–30 лет назад: $350,000
• Затраты на улучшения: $150,000
• Итого базовая стоимость: $500,000
• Прибыль: $1,500,000
• Освобождение (если это основная резиденция, на 2-х владельцев): $500,000
• Налогооблагаемая сумма: $1,000,000
  Вы платите налог на весь этот миллион в год продажи — это может быть $300,000 налогов и больше.

Продажа с финансированием от продавца, и в данном случае вы становитесь банком:

• Первоначальный взнос покупателя: $100,000 (и это ваш доход в год продажи, только с него вы будете платить примерно 30% налог)
• Срок рассрочки: вы можете договорпться с покупателем на любой срок, например, на 10 или 15 лет. Как вы договоритесь.
• Налогооблагаемая прибыль в первый год: $100,000 Налог уплачивается только  $100,000 вместо $1,000,000 в год продажи.

 Почему это выгодно?

• Вы растягиваете налоговую нагрузку на годы
• Вы, возможно, со временем будет в более низкой налоговой категории
• Ваши деньги продолжают работать на вас

 Важное уточнение: eсли это ваша основная резиденция, вы можете воспользоваться освобождением от налога до $500,000 (для супругов).
Если это была инвестиционная недвижимость, налог может начисляться на всю прибыль — $1,500,000, что может означать налогов на $400,000–$500,000.

Почему бы не растянуть уплату этих налогов на 10–15 лет и получать стабильный доход?

Примечание:

Эти примеры  предназначены только для иллюстрации ситуации.
Пожалуйста, проконсультируйтесь с бухгалтером или налоговым специалистом перед принятием решений.

Если у вас есть вопросы или нужна помощь — свяжитесь со мной:
Телефон: 415-203-5501
Email: misharealtor@yahoo.com

Если вы хотите инвестировать в недвижимость и получать 8–10% годовых без головной боли от арендаторов, я помогу вам найти защищённые, доходные проекты. Не настало ли время получать удовольствие от жизни, а не хлопоты от жильцов?

Михаил Кургатников