Уезжаете из Калифорнии: cдать свой дом или продать?

Помимо предсказуемых проблем для штата – сокращение налогооблагаемого дохода (уже на 12 миллиардов), результатом которого стал дефицит бюджета, есть проблемы и посерьезнее. Так, в 2021 г. в первый раз за свою 171-летнюю историю Калифорния потеряла место в Конгрессе в то время, как Техас приобрел два.

С серьезными трудностями сталкиваются те, кто хочет уехать. Помимо выбора нового места, школ и поиска работы, остро встает вопрос – а что делать с существующими объектами недвижимости? Даже если вы опытный инвестор, выбор может быть не так очевиден.

Решение о том, сдавать ли дом в рент после отъезда из Калифорнии, зависит от нескольких факторов, таких, как Ваш бюджет, планы на будущее, налоговые последствия и желание управлять недвижимостью издалека. Рассмотрим эту ситуацию на гипотетическом примере – у вас в собственности дом рыночной стоимостью в миллион долларов. Вы удачно купили этот дом за $500,000, налоги на недвижимость привязаны к цене покупки и практически не выросли. Долги за дом выплачены.

Если у Вас есть возможность сдать дом в аренду, то это может стать дополнительным источником дохода. Подобный дом может приносить $3,500 в месяц или $36,000 в год. Если законодательство позволяет, дом можно попробовать сдавать посуточно туристам. В этом случае доход может быть $300 в день (туристы оплачивают уборку) или $4,500 в месяц (предположив 50% загрузку) или $54,000  в год. Расходы на обслуживание недвижимости (округлим до $2,000), налоги ($6,000) , страховку ($1,200), мелкий ремонт и т.д. Конечно, во втором случае у вас будет больше стартовая цена, но учитывая первоначальный тезис о переезде, может быть, вы предпочтете просто купить новую мебель в Юте, а старые диваны и сковородки отдать в пользование туристам.

Итого:

Вариант 1. Сдать дом в рент «в долгую» $36,000 (а если считать честную загрузку в 90%, получим около $32,400) в год дохода при расходах $9,200 = чистая прибыль около $23,000.

Из плюсов – минимальный износ. Из минусов – законы, а защите прав жильцов будут распространяться на вас. Например, в случае неуплаты рента выселение может занять месяцы. В некоторых округах и отдельных городах по Силиконовой долине выселения все еще запрещены. Даже если у вас были самые замечательные жильцы, депозит в один месяца рента может не хватить даже на покраску. А если их любимый пудель еще и поцарапал пол…

Вариант 2. Сдать дом посуточно. При доходе $54,000 расходы будут чуть больше – добавьте интернет ($600), электричество, воду, вывоз мусора ($6,000), удвоить расходы на обслуживание, получаем около $17,800. Чистый доход составит $36,200

Из минусов – повышенный износ. Из плюсов – скорее всего занятость и, как следствие, доход можно будет увеличить до 60-70% за несколько лет. Не исключено, что ко второму году этот дом будет приносить уже $50,000 в год чистыми. Законы о защите жильцов в данном случае не будут распространятся на туристов, гости боятся получить плохой отзыв и, как правило, ведут себя достойно.

И в том,и другом случае надо задуматься о том, кто будет заниматься сдачей. Можно нанять property manager (доверительное управление), это уменьшит доход, но добавит дополнительной юридической защиты и избавит вас от головной боли. Цена вопроса – от 7% в первом случае и от 20%  дохода во втором.

Считая варианты, не стоит забывать об инфляции. Даже консервативный рост цены дома на 4% увеличит капитализацию на $20,000. И это на каждый год владения.

Если Вы планируете вернуться в Калифорнию в ближайшее время, то может быть лучше оставить дом пустым и сохранить его в хорошем состоянии. Это может помочь избежать проблем с арендаторами и сохранить недвижимость для своего будущего использования, при этом вы будете продолжать наслаждаться ростом капитализации, уменьшив риски проблем с жильцами до минимума. К сожалению, от проблем с домом это не убережет – пустое помещение магнит для асоциальных элементов. И даже в пустом доме может потечь туалет или посудомоечная машина – резиновые прокладки шлангов рассыхаются за несколько месяцев, если их не использовать. Некоторые компании, занимающиеся доверительным управлением, следят за пустыми домами – регулярно проверяют на предмет текущих крыш, работающей ирригации и даже могут следить за своевременной оплатой налога на землю.

Если же Вы не планируете вернуться в Калифорнию в ближайшее время и хотите использовать свой дом как инвестицию, то сдача в аренду может быть хорошим вариантом. Однако Вам нужно убедиться, что Вы готовы управлять недвижимостью издалека или нанять надежную компанию, которая может взять на себя эту работу за Вас.

Также не стоит забывать про налоги. В нашем сценарии, когда дом вырос в цене на $500,000 с момента покупки, то при продаже эта сумма не будет облагаться подоходным налогом (на состоящих в браке до $500,000 или $250,000 для одиноких налогоплательщиков). Это правило будет действовать, даже если начнете сдавать дом, но важно помнить, эта налоговая льгота будет действовать только в случае,  когда вы жили в доме два из последних пяти лет.

Если вы рассматриваете вариант стать инвестором временно, я бы не советовал это делать больше чем на 2 года, чтобы у вас оставался год запаса на продажу дома. Но даже эта тактика не защитит вас от рисков – рынок может поменяться быстро и продать дом через 2-3 года может быть очень сложно, если, например, в борьбе с инфляцией ставки поднимутся до 10% или даже 12%.

Самым безопасным с точки зрения рисков может быть вариант продажи дома сразу. Вы только выехали, дом можно быстро покрасить, освежить, меблировать, сфотографировать и продать в течение 4-6 недель. Вы получите все деньги сразу на счет, минимизируете риски налоговых последствий и неопределенности.

В конечном итоге, решение о том, сдавать дом или нет, и если да то каким образом, должно быть основано на Ваших индивидуальных обстоятельствах, планах и рисках. За последние годы разные клиенты выбирали разный путь – одни продали дом в Сан-Хосе и купили сразу же огромный особняк в Техасе за треть цены. Другие сдают дом в Лос-Алтос за $10,000 в месяц. А третьи купили дом в Юте, а сами остались в Сан-Матео и решили никуда не переезжать.

Что же делать дальше? Мы знаем, что с ростом инфляции рент и цены на дома будут продолжать повышаться и, если вы все еще не инвестор, может быть пора им стать. Пассивный доход, который даёт инвестиционная недвижимость,- это прямой путь к финансовой свободе. С другой стороны, пассивный доход будет выше на специализированной инвестиционной недвижимости. Можно купить многоквартирный дом в Калифорнии или дом на Гавайи, где загрузка туристами достигает 95%. Чтобы правильно взвесить все плюсы и минусы и рассмотреть все многообразие выбора обращайтесь к специалисту – консультацию можно заказать на сайте www.brokerab.com или позвонив по телефону 650-204-0443.

Ваш брокер по недвижимости и эксперт по инвестициям в арендный бизнес и Airbnb в Бэй Эрии и на Гавайях: Алексей Блохин.  650-204-0443 alexey@brokerab.com

www.brokerab.com

Лицензии: Калифорния: Real E-State, Managing Broker DRE #01771121,

Гаваий: REALTOR®Broker KW Big Island #RB-23797

Алексей Блохин