Стоимость коммерческой недвижимости в Сан-Франциско может упасть на 40% к 2025 году
Сан-Франциско находится далеко от дна, когда речь идет о снижении стоимости офисов. Согласно июльскому отчету Глобального института McKinsey, Сан-Франциско является «суперзвездным» городом, учитывая его непропорционально большую долю в мировом валовом внутреннем продукте.
Плохая новость заключается в том, что именно города-«суперзвезды» наиболее уязвимы к резкому падению стоимости недвижимости. Обзор McKinsey пытается оценить негативное влияние удаленной работы на Сан-Франциско и другие крупные бизнес-центры.
Отчет, опубликованный компанией Capital Economics, показал, что Сан-Франциско «по-прежнему имеет самые плохие перспективы» среди городов-аналогов в Соединенных Штатах, когда речь идет о снижении стоимости коммерческой недвижимости. Исследовательская фирма прогнозирует, что недвижимость в Сан-Франциско упадет в цене на 40-45% в период с 2023 по 2025 год, вытеснив Сиэтл как наиболее пострадавший от пандемии город.
Обзор Capital основан на результатах статьи 2022 года под названием «Работа на дому и апокалипсис офисной недвижимости». В этом документе оценивается потеря стоимости недвижимости в Сан-Франциско в $32,7 млрд в период с 2019 по 2022 год. По прогнозам Capital, спрос на офисные помещения в Сан-Франциско будет снижаться как минимум в течение следующих трех лет.
McKinsey аналогичным образом прогнозирует падение спроса на офисные и торговые площади, предполагая падение спроса на 20% в период с 2019 по 2030 год при «умеренном сценарии». В более жестком сценарии спрос на коммерческую недвижимость в мегаполисе Сан-Франциско может упасть на 42%.
McKinsey сообщила, что в период с 2019 по 2022 год объем транзакций упал на 79%, цена средней продажи снизилась на 24%, а запрашиваемая арендная плата была на 28% меньше, чем в 2019 году. Это привело к заключению договоров аренды на более короткий срок, что отрицательно сказалось на стоимости недвижимости и усложнило финансирование для арендодателей.
По данным агентства недвижимости CBRE, уровень вакантных коммерческих площадей в Сан-Франциско в настоящее время составляет рекордные 31,6% и, как ожидается, продолжит расти.
Несколько крупных ритейлеров покинули свои флагманские магазины в центре города или решили сократить свои площади, в том числе Nordstrom и Old Navy.
McKinsey предлагает создать больше районов смешанного использования и гибкие, «нейтральные» здания, которые можно легко модифицировать для различных целей. Однако преобразование офиса в жилое помещение, вероятно, будет лишь небольшой частью решения жилищной проблемы города. McKinsey считает, что если к 2030 году все избыточные офисные площади будут преобразованы в жилые дома, жилой фонд Сан-Франциско увеличится только на 1,5%.
Александр РЕВЕЛЬСКИЙ
