Short Sale / REO: за и против

Author: Jeff Tepermeyster

К настоящему времени все, очевидно, знают, что в результате резкого падения цен, переоценок стоимости и прочих факторов рынок недвижимости буквально переполнен. Огромная часть имеющейся недвижимости относится к так назыв. категориям Short Sale и REO (принадлежащая банку недвижимость), и она предлагается к реализации по цене ниже рыночной. Возможность приобретения жилья с наибольшей выгодой, закономерно, порождает интерес именно к этим категориям недвижимости.

Однако тут следует быть достаточно осторожным, ибо… не все так просто. И прежде, чем предпринять какие-либо существенные шаги, следует хотя бы вкратце рассмотреть, что же такое Short Sale и REO недвижимость.

СУТЬ SHORT SALE

Когда владельцы недвижимости (заемщики по ссуде) перестают оплачивать ее, банк имеет право предпринять так называемый процесс foreclosure. Банки-кредиторы, стараясь предотвратить этот процесс и последующий переход собственности в их владение, зачастую разрешают владельцам реализовать недвижимость по заниженной цене. При этом, банки-кредиторы несут потери по ссуде.

В этом процессе следует также различать два вида недвижимости: Short Sale pending (в рассмотрении) и Short Sale аррroved (утвержденный). Понятно, что процесс pending занимает много времени, тогда как аррroved означает полную готовность к продаже.

АРГУМЕНТЫ ПРОТИВ:

1. Несмотря на принятие владельцем дома Вашего предложения на покупку (Offer), контракт также должен быть утвержден банком-кредитором. В реальной жизни это означает, что от момента подачи Offer до принятия банком-кредитором окончательного решения может пройти очень много времени.

Более того, пока банк-кредитор будет думать насчет Вашего предложения, агент продавца будет принимать предложения и от других лиц, представляя эту же недвижимость в MLS (базе данных) как Active (имеющуюся к продаже). Все эти предложения также будут направлятся в банк на рассмотрение. В конечном итоге банк примет только одно, наиболее выгодное банку предложение. Таким образом, время ожидания решения может значительно растянуться. Гарантия приема банком именно Вашего предложения попросту отсутствует.

2. В связи с применяемыми банком методами обработки поступающих предложений, а также изначально заниженной цены на недвижимость, реальная покупная цена может оказаться равной или выше начальной! Это может произойти в связи с большим количеством предложений от потенциальных покупателей.

3. Стремясь уйти от дальнейшей ответственности, банки будут требовать подачи Offers с так называемым AS-IS addendum («таким, как есть» приложением), суть которого сводится к тому, что покупатель принимает на себя весь риск, связанный с реальным состоянием недвижимости. Покупатель имеет право на инспекцию, однако в случае ошибки, именно покупатель, а не продавец несет всю ответственность.

СУТЬ REO

В этом случае, длительный процесс foreclosure уже завершен, владельцы недвижимости (заемщики по ссуде) выселены. Недвижимость находится во владени банка, который и пытается ее реализовать.

АРГУМЕНТЫ ПРОТИВ:

1. AS-IS addendum («такое, как есть» приложение). Почти такое же, как в Short Sale, только чуть «страшнее». Когда недвижимость переходит в собственность банка, последние зачастую отключают все коммунальные услуги. Это сокращает их расходы, но значительно затрудняет Ваш процесс инспекции.

2. Следует помнить и о том, что до того, как невижимость появилась для продажи, банки «насильственно» изъяли ее у владельцев. Это означает, что не выполнивший своих обязательств владелец недвижимости мог быть очень расстроен таким поворотом событий. О чем речь? Сегодня все больше приходится сталкиваться с тем фактом, что обозленные владельцы разрушают или портят бытовые приборы, водопроводы или другие домашние приспособления. Поэтому тщательная инспекция REO-недвижимости выходит на первый план.

3. Хотя ждать ответа из банка также приходится долго, как правило, время ожидания в этом случае несколько короче, чем в Short Sale. Это происходит потому что банки уже проделали работу по определению стоимости и знают, какое предложение им выгоднее всего принять.

АРГУМЕНТЫ ЗА:

Огромное преимущество, как и в Short Sale, так и в REO заключается в том, что появляется возможность приобрести недвижимость по очень низкой стоимости – иногда ниже рыночной, или немногим более того.

ВЫВОД:

SHORT SALE и REO недвижимость наиболее всего может подойти покупателям, которые:

а) не очень обеспокоены поисками «идеального» дома;
б) готовы взять на себя риск, связанный с приобретением подобной недвижимости;
в) готовы произвести необходимые восстановительные работы;
г) не обеспокоены длительными периодами ожидания ответа из банка.

Каким же образом можно узнать, что интересующая Вас недвижимость относится (или нет) к категории SHORT SALE и REO?

Ответ короток: работайте с Риэлтором, и вот почему. В большинстве случаев в общедоступных базах данных нет указаний на то, является ли недвижимость Short Sale или REO. Именно Ваш агент, имеющий доступ в MLS, может информировать, к какой категории принадлежит недвижимость, а также о наличии или отсутствии Offers от других лиц. Наличие подобных знаний напрямую повлияет на Ваше решение о возможной сделке.

Естественно, в столь короткой статье невозможно рассказать обо всех аспектах, связанных с Short Sale или REO, однако теперь у Вас должно появиться некое понимание того, хотите ли Вы купить недвижимость в вышеуказанных категориях или хотите действовать в обычном формате (когда процесс купли-продажи происходит напрямую между сегодняшним владельцем недвижимости и Вами).

Прежде чем принять ответственное решение о покупке недвижимости, следует убедиться в том, что конкретная недвижимость соответствует Вашим запросам. Следует также понимать, что Риэлторам запрещено давать какие-либо юридические советы, или консультировать по вопросам налогообложения.

Jeff Tepemeyster, Broker/Realtor®. Звоните (415)-722-6249 или пишите proqvest@gmail.com.