Рынок жилья Сан Франциско: что нового в 2016 году?
В марте 2012 г. Роберт Шиллер, знаменитый экономист и один из создателей всеми уважаемого индекса стоимости жилья S&P Case-Shiller, заявил, что «никогда в течение нашей жизни стоимость жилья в пригородах США не вернется к докризисному уровню». Однако с тех пор рынок жилой недвижимости США претерпел огромные позитивные изменения. Более того, как мы теперь знаем, эти изменения начались […]
В марте 2012 г. Роберт Шиллер, знаменитый экономист и один из создателей всеми уважаемого индекса стоимости жилья S&P Case-Shiller, заявил, что «никогда в течение нашей жизни стоимость жилья в пригородах США не вернется к докризисному уровню». Однако с тех пор рынок жилой недвижимости США претерпел огромные позитивные изменения. Более того, как мы теперь знаем, эти изменения начались еще в 2011 г.
Что касается Сан-Франциско, то за последние пять лет стоимость жилья здесь феноменально возрoсла и теперь в среднем превышает ранее рекордные цены 2005 г. на 10%, а «кризисные» цены начала 2012 года – на 62%.
Основными факторами, создающими такой «горячий» рынок, являются:
- значительный рост трудоустройства в секторах экономики, где выплачиваются высокие зарплаты (например, в сфере высоких технологий, финансов)
- рост благосостояния в результате первичного размещения акций компаний (IPOs) и исполнения опционов на покупку акций (stock option exercise)
- увеличивающийся приток населения (приблизительно 10,000 человек в год)
- недостаточный (по крайней мере, на данный момент) жилой фонд
- местные законы, регулирующие аренду
- низкие кредитные ставки на покупку жилья
- низкий уровень безработицы
Что касается отдельно взятых районов города, то здесь наблюдается интересная тенденция. Хотя такие престижные райны как Pacific Heights, Presidio Heights, Marina, Cow Hollow, Russian Hill, Nob Hill и т.п. традиционно лидируют по дороговизне, в процентном отношении, размер роста стоимости жилья здесь в период 2011-2016 гг. относительно «скромен» по сравнению с другими местами, где цены на недвижимость зачастую выросли в разы. В частности, районы оказавшиеся в эпицентре кризиса 2008 г. («distressed property crisis»), демонстрируют наиболее быстрый рост цен с 2011 г. Например, стоимость жилья в Bayview выросла на 127%, в Sunnyside – на 100, в Excelsior – на 93%, в Outer Sunset – на 85%.
2015 год стал воистину легендарным для рынка жилья Сан Франциско – цены выросли в среднем на 16% по сравнению с предыдущим годом, и средняя покупная цена («median sales price») составила $1,150,000. При очень высоком спросе предложение упало на 16%, большая часть жилья продавалась менее, чем за 30 дней и по цене, превышающую изначально заявленную: в среднем, покупная цена домов превышала заявленную на 15.4%, а квартир – на 8.7%. Лишь 11% семей могли позволить себе приобрести жилье по средней для Сан-Франциско цене, и это учитывая задаток в размере 20% и 30-летний кредит.
Однако общеизвестно, что рынки недвижимости цикличны. Ни один рынок не может расти на 16% каждый год. В течение последних месяцев многие говорят о том, что жилье в Сан-Франциско переоценено, а также о возможной корректировке цен.
Так что же ожидать от местного рынка жилья в 2016 году?
Последние (за июль 2016 года) статистические данные позволяют предположить, что рынок жилой недвижимости Сан-Франциско «остывает» по сравнению с весенними сезонами 2011-2015 гг. (в течение весенних месяцев традионно происходит один из сезонных пиков продаж). Проще говоря, предложение выросло, спрос начинает спадать и уже имеют место снижения цен по сравнению с изначально заявленными. А если точнее, то предложение жилья на продажу выросло в среднем на 65% по сравнению с предыдущем годом и это не включает в себя данные по многочисленным новостройкам.
На данный момент, средняя покупная цена («median sales price») на дома составляет $1,362,500 для домов и $1,044,000 – для квартир. И хотя эти цены выше уровня 2015 г., скорость роста стоимости жилья существенно замедлилась.
При этом важно отметить, что разные сегменты рынка жилья испытывают разную динамику. В частности, рынок относительно доступного по ценам жилья (до $1,000,000) более конкурентен, чем рынок недвижимости класса «люкс» (в особенности квартир этого класса); рынок домов – конкурентнее, чем рынок квартир.
При всем этом нельзя забывать, что если рассматривать количество жилья на продажу в рамках такой традиционной статистической метрики как months’ supply of inventory (количество месяцев, которые понадобятся, чтобы реализовать имеющийся инвентарь), то показатели здесь – менее 3-х месяцев, что отличает рынок, наиболее благоприятный для продавцов. В среднем, жилье до сих пор продается менее, чем за 29-35 дней и приблизительно 60% объектов недвижимости продается выше заявленной цены.
На данный момент отсутствуют какие-либо значительные локальные или макроэкономические факторы, позволяющие с уверенностью предсказать существенную корректировку рынка в ближайщем будущем.
Правда и то, что такие факторы могут возникнуть относительно внезапно (например, падение китайского фондового рынка, выход Великобритании из Евросоюза и т.п.), но их возникновение трудно предугадать, а их влияние на местный рынок жилья будет варьироваться.
Кроме того, сезонный фактор также играет роль – как правило, рынок жилья менее активен в летние месяцы и более активен – после Labor Day. Для покупателей это означает меньшую конкуренцию и более уверенную позицию в переговорах.
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что рынок жилья Сан-Франциско возможно претерпевает ребалансирование, на данный момент достаточно медленное, что скорее всего обознает «мягкую посадку» после нескольких лет буйного роста цен. Скорость и масштаб этого процесса станут более очевидны в течение оставшейся части 2016 г.
В данной статье я дала общий обзор рынка недвижимости в нашем регионе – информированность о последних тенденциях позволит Вам сделать взвешенное решение о покупке или продаже. Безусловно, помимо общих тенденций, необходимо также знать специфику конкретного сегмента рынка, как в отношении типа собственности (дом, квартира и т.п.), так и в отношении отдельно взятого района и даже его части. Я буду рада предоставить Вам такую дополнительную информацию. Моя задача – оказать услуги на высоком профессиональном уровне и помочь Вам приобрести дом вашей мечты либо сделать выгодную инвестицию. Буду ждать Ваших отзывов.
С наилучшими пожеланиями,
Екатерина Стэнтон, Брокер (CalBRE No. 01445813)
415.601.0926
