Покупать или не покупать: “вот в чём вопрос”

Issue #770

Первое, о чём я хочу сообщить уважаемому читателю: эта статья не предлагает какие-либо прогнозы в отношении будущего движения цен на недвижимость. Тем не менее, на вопрос? будут ли цены расти, могу уверенно ответить: “Да”. На вопрос, будут ли цены падать, с такой же уверенностью могу ответить: “Не сомневайтесь, будут”. Kогда все эти события произойдут – науке пока неизвестно. Одна из основных целей статьи – предложить читателям различные точки зрения на недвижимую собственность как объект инвестирования.

Большинство авторов публикаций категорично утверждают, что вложение капитала в недвижимую собственность является наилучшим видом инвестирования. Аргументы в пользу такой точки зрения вполне убедительны:

а) цены на недвижимость с 19.. года по 20.. год выросли на … процентов;
б) сумма, уплаченная как проценты по займу, вычитается из налогооблагаемого дохода;
в) федеральные законы позволяют налогоплательщику списывать до $250.000 (или до $500.000 на семью) из облагаемой подоходным налогом прибыли от продажи недвижимости – места постоянного жительства владельца (проживание не менее двух лет в течение последних 5 лет);
г) “налоговое убежище” – списания, связанные с обесцениванием коммерческой недвижимости (пример – односемейные или многоквартирные дома, предназначенные для сдачи в аренду);
д) население растёт, а земли не прибавляется.
Поскольку существует противоположная точка зрения, недостаточно представленная в средствах массовой информации, позвольте предложить вашему вниманию аргументы другой стороны. Опоненты общепринятому мнению в последнее время стали более активны и пытаются убедить широкую публику в том, что “неладно что-то в Датском королевстве”*.

В частности, они утверждают, что наше жилье, как любой материальный объект, не представляющий исторической или художественной ценности, со временем обесценивается в результате физического износа и функционального старения, а при определенных условиях – из-за изменений в общей экономической ситуации. Чтобы содержать жилье в хорошем состоянии, требуются постоянные усилия и деньги (1 – 2% стоимости дома в год).

Во-вторых, говорят опоненты, прибавляем налог на собственность. Позвольте лирическое отступление. Вы, вероятно, уже слышали, что наш штат Калифорния благополучно обанкротился. Налогов, которые мы платим, оказалось совершенно недостаточно для того, чтобы обеспечить тех наших сограждан, которым посчастливилось какое-то время поработать в правительственных структурах Калифорнии, пожизненными шестизначными пенсиями и бесплатным медицинским обслуживанием. При таких условиях налог на недвижимость – важнейший источник благосостояния наших уважаемых чиновников и, следовательно, такой же неизбежный атрибут нашей жизни, как и похороны.

Третий аргумент скептиков и отрицателей – проценты по займу. Позвольте остановиться на этом пункте более подробно. Но даже если не позволите, вы опоздали – я уже начал. Будем исходить из того, что большинство наших читателей не входит в число русских олигархов. И нам, к сожалению, приходится одалживать деньги на покупку дома. “К сожалению” – потому, что придется платить проценты. К концу срока действия ссуды покупатель выплачивает в среднем втрое больше стоимости дома в момент покупки.
Конечно, при определенном везении можно избежать такого развития событий. Если цены на недвижимость резко выросли и вам удалось своевременно продать… Но поверьте: не имеет значения, растут цены, падают или не изменяются – в любом случае, принимая решение о продаже, вам не избежать мучительных сомнений и поистине шекспировских страстей.

Натура человека сопротивляется продаже имущества сегодня, если вчера цена была на пару долларов выше. Кто угодно, имеющий практический опыт инвестирования, подтвердит, что мы не любим терять, мы всегда рассчитываем на прибыль и по этой причине порой несем бешеные убытки. Отсюда сомнения, колебания, плохой сон и другие отрицательные ощущения.

Ешё один благоприятный вариант: вам подвернулся съёмщик или арендатор, готовый выложить за сумму, достаточную и на выплаты по ссуде, и на ремонт, и на налоги. Но этот вариант работает, если имеется другое жильё, куда можно переехать с семьёй.

Пессимисты также утверждают, что увеличение стоимости недвижимости за длительное время в среднем не превышает темпов инфляции за тот же период. Популистская и недальновидная политика (“каждому по дому”) в сферах законодательства и финансового регулирования во многом ответственна за превысивший всякие разумные пределы рост цен на жилье в некоторых городах и штатах и последовавшее за ним падение рынков. Если говорить об инвестициях в недвижимость, то специалисты в области коммерческой недвижимости считают, что последняя требует больше усилий по управлению, больше труда и затрат, чем другие виды инвестирования.

Чтобы проницательный читатель не подумал, что автор склоняет его к той или иной точке зрения, добавляю дополнительную пару аргументов как за, так и против.
Сторонники инвестирования в недвижимость вполне резонно утверждают, что, покупая, мы оплачиваем чувства удовлетворения и удовольствия, получаемые от обладания собственностью. Положительные эмоции, без сомнений, оправдывают затраченные средства при условии наличия последних.
Те, кто против, заявляют, что целесообразность той или иной инвестиции определяется, в первую очередь, исходя из экономических принципов, а не из получаемого удовольствия и возможных налоговых послаблений. Они призывают проявлять осторожность, если выгода от владения недвижимостью основана лишь на льготах при налогообложении, поскольку нельзя поручиться, что налоговое законодательство не изменится. С последним аргументом трудно не согласиться, помня о возрастающем поголовье “шестизначных” пенсионеров и их бесплатной медицине. Трудно отрицать также и тот факт, что налоговые списания, связанные с обесцениванием коммерческой (в том числе арендной) недвижимости, сокращаются из года в год. Если инвестор впоследствии продаёт такого рода собственность, то часть сэкономленных средств неизбежно переходит к дяде Сэму, как налогооблагаемый доход, связанный с уменьшением базовой стоимости недвижимости.

Так кто же, в конце концов, прав? Ответ на этот вопрос требует анализа в каждой конкретной ситуации, включая уровень доходов инвестора и их стабильность, налоговые и другие финансовые обязательства, жилищные условия и потребности, а также учёта общей экономической ситуации, состояния и тенденций рынка недвижимости и иных факторов.

Во избежание упрёков в том, что данная заметка не отвечает на вопрос, когда следует продавать (покупать) дом, приведу рекомендации, заимствованные мною из литературы. Рекомендации предназначены для владельцев, обдумывающих целесообразность продажи, однако потенциальные покупатели могут использовать эти рекомендации, предварительно вывернув их наизнанку. Если вам понадобится помощь в “выворачивании”, то я всегда к вашим услугам. Итак, первый вопрос, который вы задаете себе, принимая решение: “Если бы эта собственность была не моя, купил бы я её за цену, по которой собираюсь продавать?” Если ответ положительный, тогда не продавайте. Второй шаг сводится к оценке полученной от продажи выручки после вычета сумм налогов на доход (федерального и штата), оплаты по займу, оплаты брокера и иных расходов по продаже. Третий шаг состоит из вопроса к себе: “Что я буду делать с оставшейся суммой?” Возможные варианты: а) покупаю другой дом (определяем, какой именно), б) использую выручку для других целей. Если вы действительно решили покупать другой дом (с вероятными выплатами по займу) или знаете, как рационально использовать средства, оставшиеся от продажи дома, тогда следует продавать. Если решение о покупке другого дома не принято и вы ещё не решили, как использовать деньги, не продавайте.

Последняя и наиболее важная рекомендация исходит лично от меня. Kогда вы твердо решите что-нибудь купить или продать, рекомендую обращаться ко мне. Поступая так, вы не только облегчаете решение своих проблем, связанных с продажей, покупкой, финансированием, перефинансированием или арендой, но и, в определённой степени, способствуете решению моих проблем, связанных с поисками клиентов.

* Предупреждение: в тексте статьи могут встречаться запомнившиеся
автору цитаты из В. Шекспира, а также шутки, понятные только автору.

Александр ГРИНБЕРГ
(RE broker license ID # 01869735)

(415) 612-0183
algreenb@sbcglobal.net