Может ли иностранец приобрести недвижимость в США?

Author: Jeff Tepermeyster

Указанную тему я избрал в связи с тем, что для широкой публики многое в ней неясно, а потому возникает много догадок и недоразумений. Ответ, в основном, положительный: иностранец может приобрести недвижимость в США, однако здесь есть свои особенности, о которых должен знать такой покупатель. Они изложены ниже.

ТРЕБОВАНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ПРАВИТЕЛЬСТВА

1. Виза. Тот факт, что иностранец владеет недвижимостью в США, не является поводом для предоставления ему/ей гостевой визы. Болеее того, владение недвижимостью также не гарантирует получение рабочей или постоянной визы. Какие же визы являются наиболее “привлекательными” для иностранцев?
В-1 (Business Visitor) – позволяет приобретать недвижимость, подписывать контракты и т.д.;
H1B (Temporary Professional Worker) – предоставляется иностранцам-профессиналам, работающим на американскую компанию;
O&P (Еxtraordinary) – предоставляется иностранцам с выдающимися талантами в науке, образовании, бизнесе, спорте и т.п.
Е-2 (Treaty Investor) – позволяет проживание в США во время активных инвестиций в американскую компанию;
ЕВ-5 (Million Dollar Investor) – предоставляется иностранцам, планирующим осуществить инвестицию в сумме 1 миллиона и более в американскую компанию;
Каждый иностранный покупатель должен осознавать важность визового вопроса и, по возможности, проконсультироваться с иммиграционным адвокатом.

2. Идентификационный номер налогоплательщика. Для того чтобы стать владельцем недвижимости, иностранный покупатель должен получить Individual Taxpayer Identification Number (ITIN). Налоговая Служба (IRS) выдает ITIN тем людям, которые обязаны иметь американский идентификационный номер, но которые не имеют права получения Social Security Number. ITIN выдается иностранным подданным, которые имеют налоговые или иные обязательства перед федеральным правительством. Для получения ITIN заявитель использует последнюю версию формы W-7 (Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number) – прошение в Налоговую Службу о получении ITIN, и вместе с заявлением подает сертифицированное подтверждение иностранного происхождения и удостоверение личности. ITIN обычно выдается в течение 6 недель. Более подробную информацию можно получтить на официальной интернет-странице IRS.
Также очень важно знать о том, что, если иностранцы во время последующей продажи недвижимости, не имеют ни ITIN, ни SSN, то, согласно Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), они станут объектом 10% подоходного налога.

ТРЕБОВАНИЯ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ

1. Налог на недвижимость (Property Tax). Этот налог обычно взимается дважды в год и основан на оценочной стоимости недвижимости. В Калифорнии налог на недвижимость ограничен 1% плюс взимаются одобренные избирателями местные налоги, необходимые для финансирования школ, колледжей и пр. В соответствии с Proposition 13, недвижимость переоценивается по отношению к настоящей рыночной стоимости только в момент смены владельца или завершения нового строительства. При этом налог на недвижимость не может превышать 2%.

2. Передаточный налог (Transfer Tax). Этот налог, также известный как налог на передачу документов, взимается во время завершения сделки. Сумма налога основана на оценочной стоимости передаваемой недвижимости. Налоговый тариф округа составляет $0.55 за каждые $500 стоимости. Традиционно передаточный налог взимается с продавца, что, однако, не является правилом, т.к. продавца и покупателя могут попросить разделить эту сумму между собой. В случаях с новостроем, к примеру, застройщик в контрактном порядке требует, чтобы передаточный налог взыскивался с покупателя.

3. Налог на доход с капитала (Capital Gains Tax). Этот налог возникает в тот момент, когда владелец решает продать свою недвижимость, и налогообложению подлежит разница между покупной и продажной ценой. Существует также освобождение от уплаты налога в случае, когда владельцы продают свое основное жилье (им разрешается заработать до $250,000 в случае, если продавец владел недвижимостью единолично, и до $500,000 – для семейных пар). Владельцы также освобождены от уплаты налога, если они продают с потерей для себя. В случае, когда недвижимость использовалась для инвестиционных целей, имеют силу обычные правила уплаты налога.
Теперь давайте рассмотрим другие важные факторы, которые иностранный покупатель должен знать.

ЗАКРЕПЛЕНИЕ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Недвижимость на имя покупателя. Не лучшая форма собственности относительно налоговых послаблений, особенно если недвижимость является объектом инвестиции. Владельцы не могут списать многие расходы, т.е. содержание недвижимости становится более дорогим, и это может привести к уплате наибольших налогов. Владельцы также несут повышенную ответственность за непредвиденные несчастные случаи на территории недвижимости.

2. Недвижимость на иям бизнеса. Налоговые послабления в этой ситуации являются значительными, поскольку теперь появляется возможность списания многих расходов. Например, появляется возможность указания падения стоимости собственных активов, что уменьшает налоговые обязательства. Форма собственности, как LLC ( Limited Liability Company) – компания с ограниченной ответственностью – представляется лучшей по отношению к другим бизнес-образованиям, особенно если речь идет о недвижимости, приносящей доход. В любом случае, либо LLC, либо корпорация должны иметь свой собственный Employment Identification Number (EIN).
Необходимо упомянуть еще несколько важных моментов.

ТРЕБОВАНИЯ К ТРАНЗАКЦИИ / ДЕПОНИРОВАНИЕ СРЕДСТВ В ESCROW

До тех пор, пока продавец удовлетворен доказательством наличия денег, удерживаемых в иностранном банке, как правило, Escrow-компания не имеет никаких особых требований к покупателю. В основном, покупатель, приобретающий недвижимость за наличные, не обязан представлять большое количество нотаризированных документов, и поэтому все необходимое может быть передано в Escrow-компанию либо по электронной почте, либо через FedEx, UPS и т.д.

1. Доказательство наличия денег/банковские счета. Указанные документы должны быть выданы банком, подтверждающим наличие необходимой суммы на счету покупателя либо в долларах США, либо в эквивалентной валюте. По первому требованию покупатель должен предоставить оригинал наиболее позднего банковского счета (копии не принимаются). Счет должен быть на банковском печатном бланке, на английском языке и должен содержать следующую информацию: номер счета, имя владельца счета, сумму в валюте.

2. Перевод средств. Деньги могут быть переведены из-за рубежа прямо на счет Escrow-компании. Американский закон требует, чтобы все транзакции с наличными, превышающие $10,000, были заявлены федеральному правительству. Эти требования касаются всех занятых в конкретной транзакции. Сюда включены агенты по недвижимости, брокеры, адвокаты, кредиторы и пр.
3. Подтверждение иностранного места жительства. В обязательном порядке потребуется подтверждение иностранного места жительста: непросроченный паспорт, наиболее поздний счет на оплату коммунальных услуг, телефонный счет и пр.

4. Кредит для иностранных покупателей. Иностранные покупатели недвижимости в США могут претендовать на получение ссуды для покупки, и в нормальной экономической ситуации всегда могут найтись подходящие кредиторы. Если с экономикой сложности, многие из этих источников либо исчезают, либо ужесточают кредитные требования (очень высокий процент интереса и т.д). В настоящее время получение ссуды на недвижимость для иностранца практически невозможно. Возможно, легче будет получить ссуду по месту жительства, а затем приобрести недвижимость в США за полную сумму.
Итак, что же ждет иностранного покупателя в ближайшем будущем, после покупки?

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1. Сдача в наем. Частью инвестиции в недвижимость и сдачи ее внаем является нахождение надежной компании по управлению недвижимостью. Зачастую иностранные покупатели не могут все время находиться в США и поэтому физически не могут осуществлять обязанности владельца дома или квартиры, сдаваемых внаем. Использование компании по управлению недвижимостью не должно быть чрезмерно дорогим, однако проблема может заключаться именно в надежности избранной компании.

2. Компенсация за управление недвижимостью. При открытии нового счета обычно взимается $200-$300, а затем по 10% от суммы арендной платы. Иностранные покупатели должны найти такую компанию, которая не будет взимать компенсацию, когда недвижимость вакантна. Также владельцы должны быть осведомлены о компаниях, взимающих недельную компенсацию за рекламу, которая является бесплатной для них (например, размещение рекламы на бесплатных сайтах с последующей попыткой взыскания компенсации).
В конце статьи хочу добавить, что процесс покупки недвижимости в США по отношению к другим странам является несложным для иностранных покупателей. Однако очень важно в таком процессе найти надежного местного агента по недвижимости, который может тщательно и детально провести всю сделку. Чтобы избежать возможных ошибок, я рекомендую связаться с американским адвокатом по недвижимости. Напоминаю, что специалистам по недвижимости законом запрещено давать какие-либо налоговые или юридические советы.

Если у Вас возникли вопросы по указанной или другой теме, связанной с продажей или покупкой недвижимости, звоните мне по тел. (415)-722-6249 или пишите на proqvest@gmail.com