Калифорния раздает деньги на покупку домов

Программы помощи покупателям первого дома новостью не являются. Множество таких программ существовало и активно работает на уровнях отдельных городов, округов, штатов, а также федеральном уровне. CalFHA – это Калифорнийский регулятор, ведущий неравный бой с высокими ценами и инфляцией за домовладельцев нашего штата. Не секрет, что стоимость жизни в Калифорнии ограничивает возможность даже тех счастливчиков, чьи зарплаты многократно превышают средний уровень, накопить на первый взнос. Как результат, штат каждый год теряет налогоплательщиков – внутренняя миграция в более бюджетные Техас и Юту не дает спокойно спать нашим лидерам в Сакраменто.

Возможно, в этот раз ветер подует в обратную сторону, и Калифорнийцы смогут бросить якорь у родных берегов. Новый грант Dream For All Shared Appreciation Loan Program от CALHFA призван сломать шаблоны – это одна из самых агрессивных программ помощи в первоначальном взносе, которую Калифорния когда-либо предлагала. Жителям штата три года не владевшим жильем предоставляется субсидия на первый взнос в размере 20% от цены покупки. Другими словами, Калифорния предлагает 100% финансирование для приобретения первого жилья.

Как минимум, таков был план (забегая вперед, замечу, что деньги, отведенные на программу, были израсходованы за две недели, гораздо быстрее, чем многие надеялись), но обо всем по порядку.

Как у многого в жизни – у этой программы есть плюсы и минусы. $500,000,000 – немалая сумма которую законодатель выделил на программу Dream For All, преследуя следующие цели:

1. Приостановить утечку мозгов и налогов в другие штаты. Так, с 2017 года штат потерял 300,000 налогоплательщиков и более чем 12 миллиардов долларов налогооблагаемого дохода. Большая часть этих людей уехала в Техас, называя одной из основных причин переезда  – невозможность приобрести недвижимость для растущей семьи.
2. Экономический рост: Помогая большему числу людей стать владельцами домов, программы помощи могут стимулировать рынок недвижимости и поддержать рост экономики Это может привести к увеличению налоговых поступлений и созданию рабочих мест. Особенно в ситуации, когда штат сильно зависит от поступлений с налога на недвижимость и налога на зарплату.
3. Увеличение количества владельцев жилья: программы помощи могут увеличить долю владельцев жилья, что может принести долгосрочные преимущества для общества. Владение собственным жильем способно привести к росту стабильности, укреплению районов и повышению стоимости недвижимости, что приведет к увеличению налогооблагаемой базы.
4. Социальные преимущества: наконец, программы помощи с первым взносом могут иметь социальные преимущества, такие как укрепление общества и сокращение бездомности. Владение жильем приводит к росту качества и количества социальных связей у жителей штата.
5. Защита налогоплательщика: в отличие от предыдущих программ, когда первый взнос безвозмездно передавался покупателю, в новой программе лаконично защищается инвестиция налогоплательщика.
   Разберем на примере: вы покупаете дом за $1,000,000, где 20% дает штат и 80% обычный банк. Через 7 лет вы продаете дом за $1,500,000 – он вырос в цене на 50%. При продаже вы возвращаете штату 20%, полученные при покупке ($200,000) плюс долю от повышения цены, в нашем случае 50%, т.е. еще $100,000. Таким образом, при продаже дома за 1,500,000 покупатель на руки получает $400,000 вместо $500,000. Вырученные деньги штат реинвестирует в новых домовладельцев, а наш покупатель наконец-то сможет купить жене сапоги.

К сожалению, даже у «Золотого Штата» золото иногда заканчивается, и перед тем как мы перейдем к деталям программы, стоит отметить ряд слабых мест и недостатков, связанных с подобным субсидированием:

• Во-первых, это дополнительные расходы для штата: программу только успели запустить, а губернатор уже предлагает сократить объёмы помощи с 500,000,000 до 300,000,000 в первый год. Все дело в том, что после долгих лет бюджетного профицита экономические реалии догнали транжир из Сакраменто – бюджет на 2023 год на 25 миллиардов долларов в красном, и это только предварительные подсчеты. Падающие цены на жилье, хоть и представляют собой хорошую возможность для покупателей войти в рынок со скидкой, ведут за собой снижение налоговых поступлений с налога на недвижимость. (Совет: не забывайте оспаривать налоги, если вы считаете что рыночная стоимость вашего дома упала ниже стоимости покупки)
• Риск невозврата кредитов: когда правительство предоставляет льготные кредиты покупателям первого жилья, существует риск невозврата кредитов, который может отрицательно сказаться на бюджете. В конце концов эти покупатели не смогли без посторонней помощи накопить на первый взнос и, возможно, не обладают достаточной финансовой грамотностью и дисциплиной чтобы быть ответственными домовладельцами.
• Отсутствие привязанности как психологический фактор: при падающем рынке и снижении цен покупателям проще отказаться от своих долговых обязательств, зная что «своих» денег при покупке они не использовали. Подобную ситуацию мы наблюдали во время ипотечного кризиса конца 2000-х, когда покупатели массово возвращали ключи банкам. Законодательство во многих случаях защищает покупателей от кредиторов (банк не сможет претендовать на деньги на вашем счету, если вы перестали платить ипотеку, и может забрать только сам дом). Покупатель рискует только испорченной кредитной историей.
• Негативное влияние на рынок недвижимости: создание дополнительного спроса может исказить рынок. Цены на недвижимость могут начать расти (или перестать падать), когда на рынке появится три тысячи новых покупателей, и те из нас, кто ждали падения цен, чтобы войти в рынок, могут его не дождаться.

Чтобы воспользоваться программой – нужно попадать под следующие критерии:

1.   Последние 3 года вы не владели недвижимостью
2.   Доход не должен превышать $300,000 в год для Бей Эрии (точная цифра зависит от округа и снижается вместе со средней ценой дома)
3.   FICO – 680 и выше
4.   Максимальная цена покупки для Бэй Эрии – $1,089,000
5. Скорость. За 2 недели в наш офис обратилось более тридцати семей, заинтересованных в покупке. К сожалению, только три семьи вовремя подали весь пакет документов, и двум из них мы успели найти жилье и зарезервировать грант.

Ожидалось, что около 2,800 покупателей смогут воспользоваться этой программой в 2023 году. Сколько счастливчиков было в штате за 2 недели с момента запуска программы и пока не кончились деньги, мы узнаем через несколько недель.

Что же делать дальше? Мы знаем, что с ростом инфляции рент и цены на дома будут продолжать повышаться, а процентные ставки недавно снизились. Чтобы узнать про финансирования с помощью других программ или подписаться на рассылку, чтобы не пропустить новости о следующем гранте можно на сайте www.brokerab.com или позвонив по телефону 650-204-0443

Ваш брокер по недвижимости и эксперт по инвестициям в арендный бизнес и Airbnb в Бэй Эрии и на Гавайях: Алексей Блохин | 650-204-0443 | alexey@brokerab.com 

Лицензии: Калифорния: Real E-State, Managing Broker DRE #01771121, Гаваий: REALTOR®Broker KW Big Island #RB-23797

Алексей Блохин