Как сохранить деньги при продаже дома?
Уважаемые читатели! Ко мне часто обращаются люди, продающие дома с просьбой помочь и разъяснить, какие им предстоят выплаты по налогам после продажи дома.. Поэтому свою первую статью я решила посвятить именно этому вопросу. Ответ на него налоговые специалисты часто не знают в полном объеме.
А ведь упущенные вычеты при продаже дома могут обеспечить значительную налоговую экономию. Всем известен §121 Налогового кодекса (IRC), позволяющий исключить налогооблагаемую прибыль от продажи основного места жительства. Это $500,000.
Но как только этот лимит исчерпан, домовладельцы сталкиваются с огромным налоговым счетом. Причина этого — незнание, что и как вычитать, включая первоначальные затраты на закрытие сделки, начальный ремонт и неучтенную амортизацию.
Наиболее известные вычеты — это расходы на продажу, включая комиссии, бухгалтерские услуги, рекламу, юридические и другие расходы. Однако существуют и другие вычеты , о которых знают меньше, но которые могут обеспечить столь же значительную экономию. Это расходы, связанные с первоначальной покупкой, такие, как затраты на закрытие сделки и начальный ремонт здания или участка для приведения их в пригодное для проживания состояние. Эти значительные расходы могут быть добавлены к основной стоимости дома (Basis), которая вычитается из цены продажи, что снижает налог на прирост капитала.
Пример:
Продажа дома за $1 млн может включать около 10% расходов на закрытие сделки. Другими словами, $100 000 вычитается из цены продажи, что уменьшает налог на прирост капитала . При максимальной ставке налога на прирост капитала — 20% на федеральном уровне и 13,3% в Калифорнии — это экономия в $33,300. Это касается расходов на продажу, но также важно помнить о первоначальных затратах на покупку, которые указаны в исходном отчёте об эскроу. Учитывая и те, и другие расходы, общие затраты на сделку фактически удваиваются, что дополнительно снижает сумму налогооблагаемого капитала.
Ещё один хорошо известный способ снизить прирост капитала — это учесть ваши расходы на улучшения состояния вашего дома в период владения, налоговые оценки и другие инвестиции в дом.
Эти первоначальные и в дальнейшем понесенные расходы составляют основную стоимость (Basis), которая вычитается из цены продажи. Затем основная стоимость корректируется с учётом любых выплат, кредитов или льгот, полученных домовладельцами, таких, как страховые выплаты, налоговые кредиты или субсидии, а также начисленной амортизацииТак, если имущество использовалось в коммерческих целях, например, как офис или сдавалось в аренду, амортизация отражается в Приложении E (Schedule E). Однако при продаже амортизация подлежит “возврату” (recapture), то есть добавляется обратно в налогооблагаемую прибыль с максимальной ставкой 25%. Многие домовладельцы не понимают это правило и не фиксируют амортизационные расходы. Более того, они могут не учитывать корректную сумму амортизации — большую из разрешённой или допустимой. Так, если начисленная амортизация была меньше разрешённой по Кодексу или не была учтена вовсе, владельцы всё равно будут платить налог на эту сумму.
Пример:
Разрешённая сумма амортизации составляла $20,000, но было учтено только $10, 000 или не учтено вовсе. Кодекс облагает налогом всю сумму $20,000 (до 25% федерального налога и 9,3% в Калифорнии) как прирост капитала, хотя выгода никогда не была получена. Однако есть решение. Если сохранилась точная документация, §1250(b)(3) Налогового кодекса (IRC) позволяет вернуть и обложить налогом только фактически учтённую сумму.
Понимание технических деталей и целей налогового кодекса поможет сэкономить деньги и избежать ненужных проверок. Важно сохранять вот такую документацию:
- Оригинальные отчёты, такие, как документы об эскроу;
- Допустимы определенные денежные оценки, не подтвержденные документами. Если налогоплательщики не могут подтвердить документально свои расходы, они могут положиться на приемлемую, разумную оценку того, что было сделано в доме. Это так называемый “Cohan rule.” Законы или суды могут лимитировать или не разрешить эту оценку. Лучший совет – оценки должны быть очень детальными и делать их должны профессионалы.
- Документы (чеки, платежки, оплаченные инвойсы и др.) об инвестициях, сделанных в собственность.
- Налоговые декларации с вычетами и льготами, полученными для объекта недвижимости.
Грамотное использование налоговых стратегий и планирование заранее позволят значительно сократить налогооблагаемую прибыль и избежать лишних налоговых расходов, а также проверок.
Если у вас есть вопросы, с удовольствием отвечу на них. Звоните (415) 470-0800 и пишите Dina@PacificStrategyTax.com
Дина Бриттен, CPA, CFP®
