Еще раз о модификации займов на дома

Сложность экономической ситуации вообще и проблемы с рынком недвижимости в частности порождают много слухов и домыслов. Стараясь донести до наших читателей информацию из первых рук, мы обычно просим специалистов высказать свое мнение и ответить на ваши вопросы. Деятельность связанная с Foreclosure consulting, Short Sales и др. сегодня требует разрешения California Attorney General или California Department of Real Estate.
Сегодня на часть ваших вопросов, заданных нашим корреспондентом, ответят представители компании GEM Consultants, это одна из немногих компаний, имеющих разрешение на такую деятельность.

– Знаете, даже самые сложные времена для кого-то трудны, а для кого-то хороши.
– Что вы имеете в виду?
– С одной стороны, сейчас многие люди теряют дома, идут через процесс Foreclosure, многие стараются найти подходящие варианты для модификации займов, продают свои дома Short Sale. С другой стороны, для тех, кто сегодня имеет стабильный доход, сейчас самое правильное время для покупки недвижимости.

– Выбор большой?
– Не только выбор огромный, но и цены хорошие, и процент банковский, так что ситуация очень благоприятная для покупателей.

– Расскажите, что изменилось за эти два года на нашем рынке недвижимости и какие сегодня существуют пути и инструменты для предотвращения или оттягивания Foreclosure.
– За последние два года в США не осталось мест, не задетых крахом Real Estate. Многие места в Bay Area и Sacramento относятся к числу наиболее пострадавших районов. Число кредитов (Loans) на дома, по которым банки не получают платежей, приблизилось по Калифорнии к 10%. В отдельных местах этот процент существенно выше. Количество неплательщиков продолжает расти, но количество Foreclosures в последние месяцы упало в связи тем, что банки отодвигают Foreclosure, пытаясь модифицировать кредиты или позволить владельцам домов продать их по цене ниже банковской задолженности.
В связи с изменениями кредитных ставок и падением цен на недвижимость перед многими стоит проблема: люди не могут или не хотят платить за дом, реальная стоимость которого сегодня значительно ниже их задолженности банку. Но если за дом не платить, то раньше или позже начинается процесс Foreclosure, то есть банк пытается отобрать у владельца дом и продать его по рыночной цене – за сколько купят. Предотвратить Foreclosure можно только одним путем: договориться с банком. Договориться можно о разном:
– Начиная с ноября прошлого года стало реальным существенное изменение условий кредита и, в некоторых случаях, даже снижения суммы задолженности для тех, кого можно квалифицировать на Loan Modification.
– Для тех, кого невозможно квалифицировать на Loan Modification, возможен Short Sale (продажа дома за сумму, меньшую, чем задолженность банку), получив на это разрешение банка. Эта процедура позволяет прожить в доме дольше, как правило, не производя платежей по кредиту и не платя property tax, то есть налог на недвижимость. Short Sale отражается на кредитной истории намного легче, чем Foreclosure.

– Что такое План Обамы по Loan Modification (изменения условий кредита на дом).
– План Обамы – это большое количество правил, которых должны придерживаться федеральные банки с целью попытаться облегчить условия кредита, которые бы оказались посильными для домовладельцев и позволили бы им оставаться хозяевами домов. Эти комплексные правила модификации кредитов, вступившие в силу только с 9 марта 2009 года, получившие дополнения 28 апреля и постоянно претерпевающие разного рода поправки. К сожалению, они не распространяются на частные банки и на займы свыше $729.000, но практически все банки добровольно придерживаются их, правда со своими изменениями и дополнениями.

Государство платит банкам $800 за каждую модификацию и $2,200 за каждый Short Sale. Инвесторы, купившие ваши кредитные обязательства, также предпочитают получить свои деньги назад, даже не полностью, вместо того, чтобы замораживать их на 40 лет под низкий процент. В связи с этим, банки отбирают достойных квалификации очень жестко, нужно соответствовать целому ряду критериев, и конечный результат модифицированного кредита должен быть не хуже для инвестора, чем то, что инвестор получил бы в случае Foreclosure. Поэтому люди, обратившиеся в банки самостоятельно, не зная банковских критериев, более чем в 90% случаев получают отказ и совет продать дом. То же самое происходит с общественными, бесплатными организациями, которые говорят вам, какие документы необходимо собрать, но не говорят, какую картину вы должны нарисовать для банка. Значительную проблему также представляют вторые loans (кредиты) и кредитные линии, с которыми домовладельцам хочется расстаться полностью или договориться о знaчительном снижении задолженности на 90-95%. А владельцы вторых кредитов не очень хотят идти на такие потери.

– А что, есть большая разница между первым займом и вторым?
– Да, есть серьезная разница, и выигрывает в споре с банком тот, кто знает правила и играет только по этим правилам. Более подробно об этом мы поговорим в нашей следующей колонке. Но если у вас, уважаемые читатели, появились вопросы, не ждите, звоните (888) 878-0390; (650) 558-1600. В сегодняшней ситуации время очень дорого.