Что происходит с недвижимостью в Сан-Франциско?

Есть несколько причин такого резкого роста цен. С 2009 г. Сан-Франциско создал почти в десять раз больше рабочих мест, чем жилых, и аренда квартир повысилась на 70%. В городе очень трудно, долго и дорого строить новые здания, поэтому спрос на жилье часто превышает предложение. Это стало особенно ярко проявляться в последние 5-6 лет из-за резкого роста индустрии высоких технологий и стремления многих людей жить именно в Сан-Франциско.

Дополнительной причиной стремительного роста цен является наличие низких процентных ставок и отсутствие привлекательных инвестиционных альтернатив. Меня часто спрашивают клиенты: куда выгодно вкладывать деньги сегодня? Проценты от облигаций едва покрывают инфляцию, а фондовые рынки растут уже 7 лет и долго такой темп сохранять не смогут. Банковский заем под недвижимость остается дешевым по историческим стандартам, вот люди и продолжают скупать и без того дорогие дома и квартирные здания – там хоть можно жить.

Но почему инвесторы массово скупают дорогую недвижимость в городе, где существует рент-контроль? Ведь он, как известно, в основном, выгоден квартирантам, и повысить арендную плату практически невозможно. Однако не все знают, что эта система может давать определенную выгоду и владельцам недвижимости, каким бы странным вам это ни показалось. Именно рент-контроль дает возможность новым инвесторам получить значительную прибыль от покупки здания, если они готовы там жить.

Дело в том, что из-за рент-контроля рост стоимости недвижимости происходит не постепенно, как в обычных рыночных условиях, а скачками. Недвижимость продается по цене, соответствующей доходу на сегодняшний день. Если долговременный и мало платящий жилец вдруг освобождает квартиру, то доход от здания и его стоимость резко поднимаются. Такое стечение обстоятельств трудно предугадать, поэтому хозяин либо набирается терпения и ждет, либо выкупает жильца по сходной цене. Обычно этот вариант мало кому выгоден, поскольку цена договорного выкупа достигает $100,000, а ждать добровольного выселения можно вечно.

Но существует более дешевый способ выселения жильца: путем процесса «owner move-in». Этот процесс позволяет начинающим инвесторам в недвижимость получить значительную прибыль только за то, что они готовы жить в своем инвестиционном доме. В таких случаях стоимость выселения зафиксирована на более приемлемой цифре: $5,551 с человека, максимум $16,653 за квартиру. Такой вариант возможен только в том случает, когда квартиранты не имеют особого «защищенного» статуса, которым обычно владеют пожилые люди, семьи с детьми и инвалиды, проживающие в квартире много лет.

Как этот процесс работает? Представьте себе здание из четырех квартир, в которых жильцы живут уже 10 лет. Благодаря рент-конролю, они платят аренду намного меньше рыночной. Новый инвестор покупает здание по низкой (из-за маленького дохода) цене, делает owner move-in в одну (или больше, если близкие родственники тоже готовы там жить) из квартир и живет там три года.

После трех лет эту квартиру можно сдавать по рыночной цене, и хозяин таким образом увеличивает потенциальный доход здания на несколько тысяч в месяц, а ценность недвижимости – на несколько сотен тысяч долларов. Это особенно выгодно большим семьям, т.к. они могут завладеть сразу несколькими квартирами. Владелец может продолжать там жить и наращивать будущую прибыль путем выплачивания ипотеки и возможного роста рынка недвижимости.

Для увеличения инвестмента хозяин может продать здание по более высокой цене и повторить процесс «owner move-in» в другом, более дорогом здании, тем самым увеличивая свой инвестмент без дополнительных капиталовложений и без оплаты налогов путем “1031 exchange.” Еще один вариант: сдать квартиру по рыночной цене, перефинансировать здание, получить разницу наличными и купить себе дом.

Таким образом, инвестмент на сегодняшнем рынке недвижимости протекает по такому принципу: небольшой, но стабильный месячный доход сейчас и более высокая прибыль при освобождении квартиры по любым причинам. Если хозяин в силе спровоцировать такое освобождение путем «owner move-in», то прибыль становится вероятной. Такой вид инвестмента подходит многим, поэтому спрос на недвижимость в Сан-Франциско продолжает расти.

Это, конечно, упрощенная схема; в процессе «owner move-in» существует множество ограничений, так что, если вы раздумываете над такого рода инвестментом, обязательно проконсультируйтесь с риелтором с опытом именно в этой сфере. Я буду рад ответить на любые вопросы по покупке или продаже зданий с двумя и более квартирами.

Виталий РУТУС,

специалист по инвестиционной недвижимости в г. Сан-Франциско

Alain Pinel Investment Group
www.aprinvestmentgroup.com

(415) 814-6696   

vrutus@apr.com

Cal BRE #: 01961739