Что происходит по завершении Short Sale?

Продолжая тему Short Sale (см. статью «Должен ли я банку после  Short Sale?»), хочу отметить, что владельцы недвижимости не всегда преставляют себе возможные последствия (как положительные, так и отрицательные), особенно когда представляющие их агенты сами недостаточно знают по этой теме. Ниже я приведу несколько наиболее встречающихся ситуаций.

Может ли кредитор возместить свои убытки по Deficiency (остатку долга)?

В процессе Short Sale кредитор соглашается на продажу недвижимости, зная о том, что продавец не возместит полную сумму долга. Разница между продажной ценой и суммой задолженности по mortgage (ипотечному кредиту) и образует т. наз. deficiency. Естественный вопрос: попытается ли кредитор взыскать каким-то образом остаток долга с продавца недвижимости?

До 1 января 2011 г. единственным пунктом, закрепляющим факт того, что кредитор не будет иметь возможности возместить остаток долга с продавца, являлся параграф  в договоре о Short Sale (между кредитором и продавцом), утверждающий отказ кредитора от права предъявления иска продавцу по возмещению остатка долга. В случае же, когда такой пункт отсутствовал, кредитор чаще всего пользовался своим правом подачи иска.

С 1 января 2011 г. в Калифорнийский гражданский закон был добавлена поправка 580, гласящая, что, когда основной кредитор дает письменное разрешение на Short Sale, он обязан принять сумму, полученную в результате Short Sale как окончательную и отказаться от всех дальнейших претензий к продавцу.

Новый закон, однако, не относится к т. наз. second lien holders (вторичным кредиторам). Даже в случае, когда ими было дано разрешение на Short Sale, но в тексте Договора отсуствовал отказ вторичного кредитора от права предъявления иска продавцу, такой кредитор имеет право подачи иска по возмещению остатка долга. Тем не менее, для предъявления претензий по уплате долга вторичному кредитору необходимо будет обратиться в суд и получить его удовлетворительное решение, таким образом обретя право наложения ареста на собственность должника или его доходов.

Подлежит ли налогообложению “прощенная” часть долга?

В результате Short Sale, когда часть долга “прощена” кредитором, IRS может рассматривать эту часть долга как ordinary income (обычный доход) продавца. Такой доход подлежит налогообложению по определенной налоговой шкале конкретного лица. К счастью, многие продавцы будут избавлены от (или подлежат минимальному) налогообложения. Это стало возможным после принятия ряда законов, как на федеральном (Mortgage Relief Act of 2007), так и на калифорнийскои уровне.     

Согласно федеральному закону, в случаях, когда продаваемая недвижимость является основным местом проживания налогоплательщика и mortgage (ипотека) использовался также на приобретение, строительство или улучшение жилищных условий, “прощенный” долг налогообложению не подлежит.

Перефинансирование указанной недвижимости также попадает в эту категорию, с примечанием о целевом использованиии полученных средств на улучшение недвижимости. Если же деньги использовались для других нужд (покупка автомобиля, оплата кредитных карт и пр.), то эта часть потраченных средств будет подлежать налогообложению. Исключение из правила наступает на уровне $2,000,000 для супругов и  $1,000,000 для одиноких налогоплательщиков.

Калифоринийский закон содержит основные пункты федерального, однако понижает исключение из правила до $500,000 для супругов и $250,000 для одиноких. Также установлен “потолок” наибольшей возможной “прощенной” суммы на уровне $800,000 для супругов и $400,000 для одиноких налогоплательщиков.

Помогает ли банкротство налоговому послаблению?  

В случаях, когда финасовое положение продавца не соответствует нужным критериям для избавления от налогообложения, объявление банкротства может облегчить налоговое бремя. Если во время “прощения” долга сумма задолженности продавца превышает сумму его активов, такое лицо становится банкротом в отношении налогового законодательства. Важным преимуществом банкротства является тот факт, что налоговое послабление наступает независимо от типа недвижимости, вовлеченной в short sale. Например, сюда включаются и основной, и второй дом, и сдаваемая в наем недвижимость. Также это касается и средств, полученных в результате перефинансирования и потраченных на иные нужды.

Получит ли продавец форму 1099 от кредитора в результате Short Sale?

Некоторые продавцы ошибочно считают, что они не получат форму 1099 вообще. Это неверно. Продавец получит форму 1099 от кредитора во всех случаях “прощения” долга. Даже если этот долг не подлежит налогообложению, этот факт должен стать известным IRS и подлежит отчетности. Обычно продавец не получает форму 1099, когда долг не был “прощен” и когда кредитор не отказывается от своего права на возмещение убытков.

Примечание: Данная статья ноcит исключительно информативный характер. Поскольку процесс Short Sale вовлекает целый ряд юридических аспектов/налоговых последствий и рассматривается по каждому конкретному случаю, я настоятельно советую получить консультацию у соответствующих специалистов.

Jeff Tepermeyster, RE Broker

(415)722-6249; proqvest@gmail.com