Чего ожидать от рынка недвижимости сейчас и в ближайшем будущем?

Весна и лето этого и прошлого годов отмечены рекордной активностью покупателей недвижимости. По оценкам экономистов,  нынешней  весной цены на дома в Сан-Франциско и его окрестностях в среднем повысились примерно на 10% по сравнению с весной 2014 г., а по сравнению с 2011 г. скакнули на 55%-65%.

Осень традиционно является временем, когда активность на рынке недвижимости затихает, а цены приостанавливают рост или даже немного понижаются. Это объясняется тем, что начинается учебный год, и семьи с детьми не хотят планировать покупку и переезд на этот период. Но, даже с частичным уходом с рынка этой категории потенциальных покупателей, рынок все равно продолжает оставаться  Strong Seller’s Market – рынком на стороне продавцов. Почему? Причин несколько.

Во-первых, уменьшается количество предложений, спрос превышает предложение, и в нашем случае – значительно. С укреплением экономики в стране, снижением инфляции, ростом рабочих мест и низкими процентами по кредитам появляется все большее число желающих обзавестись недвижимостью взамен съемного жилья.

Выросло так называемое поколение Millennials. Они рождены в конце прошлого века, им сейчас 25-35 лет, многие имеют хорошую работу, обзаводятся семьями и тоже становятся активными покупателями.

Мне все чаще звонят знакомые, у которых женился сын или дочка вышла замуж, с просьбой проконсультировать молодую супружескую пару по поводу покупки первого в их жизни дома. Кстати, мои дочка и зять тоже не являются исключением, и в этом году, после кропотливой подготовки и упорных поисков, стали домовладельцами.

Как я упоминала ранее, процентные ставки по кредитованию недвижимости все еще сравнительно низкие. Если у вас отличная кредитная история, кредитный рейтинг выше 700 и достаточный доход, вы вполне можете получить от банка очень хороший процент ниже 4% годовых. И таких покупателей становится все больше. По прогнозам специалистов, очень строгие нынешние стандарты и ограничения по заимствованию, установленные банками в кризисные годы, могут быть во многом облегченны для потребителей в 2016-м и последующие годы, и это обстоятельство тоже, скорее всего, поспособствует росту числа покупателей…

А что же за ситуация с продавцами, почему так невелик выбор, почему столь большой спрос не рождает предложение? Тому есть ряд причин, уходящих корнями в кризисные времена.

Taxpayer Relief Act 1997 позволяет продавцам недвижимости, прожившим в своем доме не менее четырех лет, вычитать из налогооблагаемого дохода с продажи этой недвижимости $250,000 для единственного владельца и, соответственно, $500,000 для супружеской пары. В нынешней ситуации с «взвившимися в небо» ценами, особенно в Сан-Франциско и Кремниевой долине, потенциальные продавцы, купившие дома довольно давно, осознают, что, в случае продажи сейчас, их доход с продажи окажется гораздо выше $250К или $500К, и сумма, облагаемая подоходным налогом, будет достаточно велика. Если правительство не повысит этот порог, хотя бы в определенных местах страны, что пока даже и не обсуждается, то данная категория домовладельцев будет рассматривать продажу дома в ближайшее время только в случае крайней необходимости (семейные обстоятельства, состояние здоровья, изменения на работе и т д).

Другая группа продавцов – владельцы так называемой frozen inventory. Они приобретали недвижимость в 2008-2011 годах на аукционах и банковских продажах (foreclosures) по ценам часто на 50% ниже рыночной. Платили наличными или брали займы под очень низкий процент.

Так,  один из моих клиентов в 2010 г. купил дом для себя за $150,000, который сейчас мог бы быть продан не менее, чем за $480,000. На мой вопрос, не хотел бы он теперь так выгодно продать его, он ответил, не задумываясь: «А какой смысл? Этот дом обходится мне с кредитом, налогами и НОА всего в $1,200 в месяц, проценты у меня фиксированные на 30 лет, так что буду дальше жить – не тужить».

Многие в те годы покупали дома как инвестмент, просто вкладывали деньги. Покупали и тут же выгодно сдавали в аренду, благо желающих снять квартиру всегда хоть отбавляй. Сейчас эти дома «несут себя сами», покрывают все связанные с ними затраты и приносят очень даже неплохой доход, и домовладельцы совсем не планируют продавать свою недвижимость в обозримом будущем.

А как же те, кто, может быть, и хотел бы поменять место жительства по разным объективным причинам? Ну, например, переехать из города в пригород, купить дом с землей или у воды, уменьшить или увеличить метраж, купить новостройку или более «молодой» дом? Они тоже не спешат выходить на рынок жилья. Почему? Причина та же: нечего покупать. На то, что по карману – “глаза не глядят”, то, что нравится – “кусается, подождем пока, может, цены упадут…”

Строительные компании, в свою очередь, еще не совсем оправились от кризиса и тоже не успевают за спросом, поэтому начало строительства новостроек уже отстало на несколько лет.

Изменятся ли цены? И в какую сторону? Аналитики рынка недвижимости пока не берутся давать долгосрочные прогнозы. Очевидно, что рынок жилья войдет в норму, когда он будет и не на стороне продавцов, и не на стороне покупателей. Когда спрос будет соответствовать предложению и цены будут расти в силу обьективных причин: в безопасных районах с хорошими школами и инфраструктурой, в силу растущей экономики, созданием новых бизнесов и новых рабочих мест, и соответственно трудовой миграции. Почему так растут цены в Кремниевой Долине? Это благодаря крупнейшим в стране работодателям: Google, Мicrosoft, Facebook и т д, они  дают хорошо оплачиваемую работу тысячам соискателей, которые становятся покупателяами недвижимости в этих местах. И чем их больше, тем выше цены.

Вот очень хороший наглядный пример. Недавно прошел слух, что Google якобы откроет новый кампус в Новато (Marin County), на месте бывшего офиса Firemen’s Insurance Fund. И мне, поскольку я хорошо знакома с этим районом, уже позвонили несколько человек, интересующихся, правда ли это, и почем сейчас недвижимость в Новато. Я хочу сразу предупредить, что эта информация не проверена и я за нее не отвечаю, но гипотетически представляю, как бы поднялись цены в окрестностях Новато, если бы это произошло (хотя цены и сейчас там не малые, но до Кремниевой еще далеко).

Но, тем не менее, можно уже сейчас точно дать прогноз, что цены в том же Новато, в Санта-Розе и Петалуме (Sonoma County), скорее всего, будут подниматься благодаря вступающей в 2016 г. в эксплуатацию линии новой бесшумной электрички. Эта линия пройдет вдоль Hwy 101  к северу от Golden Gate Bridge и соединит города графств Сономы и Марин с причалом Golden Gate Larkspur Ferry в городе Ларкспур (Marin County), а это значит – быстрое сообщение с Сан-Франциско без автомобиля. Это хороший пример повышения цены недвижимости по объективной причине.

По прогнозу Lawrence Yun, главного экономиста Национальной Ассоциации Риэлторов, с учетом все еще продолжающегося уменьшения количества выходящих на рынок домов, рост цен будет продолжаться в среднем 3-5% в год (по стране) до конца этого года и на протяжении 2016 г.

Федеральный Резервный Фонд не спешит поднимать процентные ставки, что показало его последнее заседание в сентябре. Банки постепенно ослабляют свои повышенные требования к заёмщикам. По большому счету это создает хорошие условия для покупателей, и даже не слишком широкий выбор на рынке не останавливает самых мотивированнх. Люди женятся, рожают детей, устраиваются на хорошо оплачиваемые работы, и, конечно, они ищут, как улучшить свои  жилищные условия.

Другое поколение, наоборот, вырастив детей и выпустив их в самостоятельное плавание, уже хочет переехать из больших домов с 3-4 спальнями, часто двухэтажных. Они ищут более подходящие для их возраста дома, не слишком большие, одноэтажные, которые намного легче обслуживать и желательно в комплексах для тех, кому 55 и больше.

Так что жизнь не стоит на месте, и, если вы готовы к покупке или продаже дома, если есть такая необходимость, надо начинать процесс.

Это непростая работа, и вам понадобится помощь многих специалистов.

Конечно же, необходима помощь опытного агента по недвижимости, хорошо и не понаслышке знакомого с особенностями местного рынка, знающего интересующий вас район. Агент должен всегда держать руку на пульсе, знать, где, что и почем, уметь оценить конкретную ситуацию с интересующим вассписком жилья,  дать совет,  какую цену предложить, как правильно составить контракт, чтобы сделать его наиболее привлекательным для продавца, как обойти конкурентов, но при этом и не переплатить. А после, пройдя через довольно сложный процесс покупки недвижимости с подписанием кипы документов, с инспекциями и с новыми, неожиданно открывшимися проблемами, ваш агент буквально должен вести вас за руку. Часто вступая в сложные переговоры с противоположной стороной, ваш агент должен умело договариваться о вашей выгоде, при этом держать сделку на плаву, оберегая вас от излишнего стресса и в конце концов довести дело до счастливого финала – новоселья.

Если нужен кредит, желательно предварительно убедиться, какие опции существуют на этом рынке и что конкретно вам может быть предложено. Можно пойти непосредсвенно в ваш банк и поговорить с консультантом по кредитованию жилья. Можно обратиться к брокеру по кредитам, который подыщет для вас банк, где вам предложат наиболее выгодный для вас по процентам и условиям заем. Лучше сделать это заранее, чтобы знать, на что рассчитывать.

Если вы планируете продажу, то даже сейчас, и именно сейчас, когда рынок жилья благоволит к продавцам, вам нужен опытный агент. Хоть и велик соблазн сэкономить на комиссионных, но отсутствие профессионала рядом с вами часто приводит к гораздо большим потерям и денег, и времени, и нервов.

Не имея своего агента, вы подвергаетесь многим рискам, начиная с того, что ваша недвижимость может остаться на рынке незамеченной, и вплоть  до того, что вы просто можете стать жертвой недобросовестных покупателей или агентов, когда сделка не доходит до конца и все приходится начинать сначала.

Правильная оценка недвижимости – это уже полдела, и компетентный специалист в этой области сможет помочь вам.

Ну и конечно, если предвидится приличный доход от продажи, необходимо проконсультироваться со специалистом по налогам, узнать, по каким статьям можно будет списать часть дохода, а с какой суммы и сколько придется ( если вообще придется) заплатить налогов.

Заканчивая, мне бы хотелось еще раз повторить, что мы живем в ситуации, которую рынок недвижимости еще не испытывал,  даже «старожилы» моей профессии  разводят руками, боясь делать долгосрочные прогнозы. Процентные ставки очень привлекательные.  С повсеместным уменьшением дисконтных и стрессовых (Foreclosures) продаж инвесторы-спекулянты покидают рынок, их заменяют обычные покупатели – домовладельцы. С улучшением состояния  экономики в стране эта категория покупателей становится все многочисленней, а количество домов на рынке не так высоко, чтобы удовлетворить их спрос. Никто не берется сказать точно, как долго продлится такая ситуация, но рынок недвижимости всегда существует в состоянии маятника, а маятник не может вечно отклоняться в одну сторону…

Поэтому, обращаясь ко всем потенциальным участникам этого рынка, продавцам и покупателям, которые, как говорится все еще «сидят на заборе», не решаясь «спрыгнуть» и вступить в ряды активных игроков, я советую: решайтесь, начинайте, спрашивайте, изучайте. Если вам или вашей семье пришло время что-то решать с жильем, продавать или покупать, значит, это и есть подходящее для вас время, только заручитесь поддержкой специалистов.

Если вам нужна консультация по поводу вашей ситуации: покупки, продажи, оценки и другим вопросам в сфере недвижимости, пожалуйста,  звоните мне прямо сегодня: (415) 264-2174. Буду рада с вами поговорить.

Елена Машкина

Realtor

REeBroker Group

DRE#01137014