Инвестиции во Флориде

Давайте сегодня поговорим об инвестициях. Я не буду вас утомлять разговарами о финансах, о том, как считать, выгодно ли вам приобретать ту или иную недвижимость. У каждого своя ситуация. Я хочу вам рассказать, о чем вы должны задуматься, если вы планируете купить недвижимость во Флориде для инвестиций.

Ну, во-первых, если вы покупаете недвижимость, беря кредит в банке, проконсультируйтесь со специалистом по ипотеке во Флориде. И первоначальный взнос, и процентная ставка будут намного выше, чем при покупке основного дома или второго дома/дачи. Во-вторых, если вы берете кредит для покупки недвижимости, обязательно проконсультируйтесь со специалистами страховых компаний во Флориде. Страховка основного дома намного дешевле, чем страховка второго дома, и тем более чем страховка недвижимости для инвестиций. Я подчеркиваю: найдите этих специалистов во Флориде. Наши законы меняются довольно часто, и ваши специалисты в Калифорнии могут их просто не знать. Если вам нужны контакты, пишите! Я вам отправлю адреса и телефоны как русскоязычных, так и англоязычных специалистов.

Теперь вы должны решить для себя, хотите ли вы сдавать недвижимость на короткий срок или на длительный срок. Как всегда, нет  простого решения, все зависит от вашей    ситуации и от целей. А еще я бы добавила, зависит от вашего образа жизни.

Краткосрочной арендой во Флориде считается аренда до шести месяцев включительно. Если вы сдаете дом/кондо на шесть с половиной месяцев или на 7 месяцев, это будет считаться долгосрочной арендой. Доход от краткосрочной аренды во Флориде облагается дополнительным налогом на прибыль (12.5%), округляем и говорим, что он 13%.  Соответственно краткосрочная аренда намного дороже для жильцов, чем долгосрочная. Люди снимают жилье на день, неделю-две или три – четыре месяца и платят намного больше, чем те, кто снимают дома на год или больше. Жилье для краткосрочной аренды всегда обставлено, и там есть все для жизни, включая постельное белье, полотенца и кухонную утварь.

Долгосрочная аренда дешевле краткосрочной, обычно недвижимость бывает немеблированная (но не всегда). По идее это пустой дом или квартира. Очень часто (но опять-таки не всегда) в доме нет стиральной машины или сушки, и жильцы обязаны завезти свои.

Если вы хотите покупать недвижимость с целью сдачи в краткосрочную аренду, вам надо или самим заниматься ее обслуживанием: уборка, стирка  после каждого жильца, а также текущие ремонтные работы. Или нанимать менеджмент компанию, которая в среднем берет за свои услуги 18% с арендной стоимости. Если вы надумали покупать жилье с целью сделать из него Airbnb, тогда услуги менеджмента еще выше. Как видите, расходы набегают. Но раз люди этим занимаются, очевидно в этом все-таки есть смысл.

Если вы планируете купить жилье для сдачи в долгосрочнцую арендцу, опять-таки или вы сами занимаетесь поиском жильцов, проверкой их кредитоспособности и благонадежности, или вы приглашаете менеджмент компанию. Ее услуги колеблются между 10-15 процентами контракта, то есть иногда это стоимости аренды за один месяц.

Идем дальше. Если вы планируете делать Airbnb, при покупке жилья обязательно смотрите, есть ли в том районе ограничения на аренду. Если дом/кондо находятся в коммьюнити, я прямо сейчас могу вам сказать, что вам не разрешат устраивать “проходной двор” – именно так смотрят на такие дома жители коммьюнити. Вам надо будет искать жилье вне коммьюнити, а значит, дома постарше, которым, возможно,  требуется ремонт. Обычно эти районы ближе к пляжам, поэтому они пользуются большим спросом. Иногда при продаже таких домов в описании стоит требование, что оплата должна быть только наличными. Надо очень внимательно проверить и состояние дома, и все ограничения в этом районе. Очень трудно найти кондо или таунхаус без ограничений, поэтому для  Airbnb люди обычно покупают отдельно стоящие дома.

Если вы думаете о краткосрочной аренде, реально купить и кондо, и таунхаус, и отдельно стоящий дом. Надо обязательно смотреть ограничения НОА, которые, как я уже раньше писала, могут быть самыми разными: можно сдавать на срок не меньше одного месяца или трех месяцев, или 6 месяцев, иногда 7-12 месяцев минимальный срок сдачи. Иногда ограничения носят другой характер: вы можете сдать ту или иную недвижимость, например, только два или четыре раза в год. Я очень часто встречаю ограничения на сдачу такого плана: “Вы можете сдавать это кондо/таунхаус, только через год-два после того, как его купите”. То есть вам не обязательно в нем жить год или два, но вы должны быть его владельцем какое-то время, пока вы не сможете его сдавать. Говоря о кондо или таунхаусах, необходимо отметить, что иногда в коммьюнити разрешено сдавать в аренду только определенный процент всех домов коммьюнити, например 30. Если этот процент уже заполнен, то есть 30% всех кондо или домов уже сданы, значит, вы  встаете на лист ожидания и ждете, когда кто-нибудь выйдет из этих 30%, и тогда вы сможете сдавать свою недвижимость.

Вопросы? Комментарии? С удовольствием отвечу вам.

(571) 236-7245

deliavalente@c21be.com

Диля ВАЛЕНТЕ