Особенности охоты за многоквартирными зданиями

Часть 1

К успеху в инвестициях в недвижимость можно прийти разными путями. Предмет сегодняшней статьи – особенности проектов с многоквартирными зданиями.

Для начала определимся с понятиями, тем более, что в городе Сан-Франциско термин «многоквартирное жилье» включает большой спектр недвижимости. Наша статья, в основном, коснётся многокватирных зданий в традиционном смысле этого слова, то есть построек, где жилищных ячеек, официально сертифицированных как отдельные квартиры, больше одной. Оговорка важна в свете трактовки многоквартирности городской арбитражной службой по жилищному контролю («Rent Board»), которая и отдельные одноквартирные постройки («single family residence») также часто рассматривает как многоквартирные, если площадь в таких постройках снимает несколько отдельно оформленных жильцов или если один из жильцов занимает отдельно отгороженную часть помещения, – такую, как, например, неофициальная квартира на уровне гаража – «in-law apartment».

Что привлекает инвестора в покупке многоквартирника? В первую очередь, оптовая стоимость каждой «двери», где при распределении цены покупки на количество приобретенных квартир цена отдельной квартиры обычно ниже, чем если покупать такого же размера и качества жилплощадь отдельно (как в виде дома, так и в виде доли, кооператива или кондоминиума). Эта особенность порождает несколько положительных эффектов: соотношение собираемой арендной платы к расходуемой съемной площади, возможность продажи по более близким к «розничным» ценам долевого владения в здании поквартирно, возможность распределять затраты на капитальный ремонт на несколько плательщиков.

Во-вторых, инвесторы получают больше возможностей для увеличения ценности здания целиком; тут и перепланировка площади, и более рациональное её использование, и, конечно, повышение показателя годового дохода здания путем оптимизиции и увеличения арендной прибыли. Чем больше квартир в здании, тем в большей мере оценочная стоимость здания зависит от приносимого им дохода, и в меньшей – от остальных «подробностей» жилищного устройства. Картина прямо противоположная оценке односемейного жилья, где как раз нюансы самой постройки (качество, материалы, площадь, район, виды) являются основополагающими факторами, а сколько эта квартира может приносить или приносит в аренде, – это побочный, иногда даже мешающий фактор.

Но как нет плюса без укуса, так и в многоквартирных инвестициях есть свои требования и ограничения. Если у вас, после прочтения вступления, возник вопрос, почему все вокруг уже не стали счастливыми владельцами многоквартирных зданий, эти особенности и будут ответом. Правила игры в квартирные инвестиции ни для кого не секрет, но не всем подойдёт игра.

Самое очевидное ограничение, охлаждающее многих желающих, – это входной «порог». Покупка многоквартирного здания, зачастую более дорогого, чем соседнего одноквартирного, требует повышенного ипотечного залога (downpayment), сама ипотека выдается под более высокий процент, и к получению такой ипотеки финансирующие организации предъявляют больше требований – как к заемщику так и, в большей степени, к объекту покупки. Это особенно заметно, если в намеченном здании больше четырёх квартир.

Эти трудности ограничивают размах инвестора дважды: сначала отсеивая как покупателя на входе, те же самые факторы играют и против продавца на выходе, снижая ликвидность такого здания при продаже, поскольку число желающих и одновременно могущих купить здание у вас будет ограничено теми же причинами, что когда-то мешали купить это здание вам самим. Из-за низкой ликвидности самостоятельный рост стоимости такого здания ниже, чем у одно- и малоквартирного жилья.

Возможности заработать на многоквартирной недвижимости сводятся в большинстве случаев к трем вариантам: увеличение сбора аренды и/или арендованной площади, продажа долей в собственности, продажа здания целиком после такого обновления дома или улучшения его доходно-расходного баланса, чтобы его новая рыночная цена могла перекрыть расходы, связанные с продажей (комиссионные, налоги, затраты на обновления и улучшения, расходы по обеспечению ипотеки в течение срока владения). В применении к многоквартирным проектам все эти методы требуют времени и денег. Заработать на быстрой прокрутке схемы «купил-продал» такого типа жилья обычно не получается. Да и в цене такие здания растут не торопясь. начинающим многоквартирным инвесторам нужно запастись терпением и «военным бюджетом».

Предварительная тренировка на менее масштабных проектах тоже пригодится. Если всё сказанное ещё не убило ваш аппетит, в следующем номере я расскажу подробнее о разных путях зарабатывания на многоквартирных домах.

Александр Волков – юрист, работающий в сфере разрешения споров по недвижимости. Если у вас возникли вопросы по теме, с ним можно связаться по телефону (415) 987-7000 или емейлу alex@volf.com.

Продолжение следует

Александр ВОЛКОВ, юрист