Новые возможности передачи недвижимости по наследству

С 1 января 2016 калифорнийцы получили возможность оставлять недвижимость своим наследникам, используя Simple Revocable Transfer on Death Deed (TOD). Использование этого документа позволяет оставить недвижимость без того, чтобы тратить время и деньги на создание традиционного Revocable Living Trust.

Пока что эти документы будут использоваться в Калифорнии в порядке эксперимента, который будет продолжаться до 2021 года. После этого результаты использования этих документов будут проанализированы на предмет уточнения закона и судебной практики. Тогда закон будет продлен бессрочно или соответствующим образом изменён. Все TODs, созданые в этот период времени, до 2021 года, будут признаны законными вне зависимости от результатов этого анализа.

В принципе, использование TOD похоже на то, как вы используете “Pay on Death Account” в банке. То есть вы просто назначаете наследников, которым вы оставляете свою недвижимость. После вашей смерти наследники зарегистрируют Affidavit, Death Certificate and Notice of Change of Ownership. Нет никакой необходимости администрировать Trust или Probate.

TOD должен быть близок по содержанию к официальной форме, опубликованной в Probate Code. Он должен включать имя дарителя, полные имена наследников и их родственное отношение к дарителю, описание недвижимости и заявление дарителя о том, что на момент своей смерти он переводит данное имущество названным наследникам. TOD должен быть нотаризирован  и зарегистрирован в течение 60 дней после подписания. Даритель может отозвать документ в любой момент своей жизни.

TOD может быть использован только для жилой недвижимости, которая может содержать до 4-х квартир или одного участка селькохозяйственной земли до 40 акров, которая может иметь один жилой дом.

Для дарителя новый закон устанавливает повышенный стандарт умственной дееспособности по сравнению с уровнем, необходимым для подписания завещания. Поскольку многие дарители могут страдать потерей памяти или неадекватным восприятием действительности в то время, когда они подписывают TOD, необходимо убедиться, что они осознают все последствия своих поступков. Высказывались опасения, что новый закон может упростить злоупотребление уязвимым положением многих пожилых людей и их неспособностью противостоять влиянию недобросовестных наследников и различных аферистов, что частично объясняет повышенные требования к дееспособности дарителя. В случаях, где такие злоупотребления имели место, закон предоставляет возможность оспорить передачу недвижимости, осуществлённую с помощью TOD, в суде. Закон содержит процедуры, которые призваны защитить права пожилых и легко уязвимых людей.

Если даритель был получателем льгот по программе Medi-Cal, будь это программа по уходу или медицинские услуги, то после его смерти Medi-Cal может потребовать возмещения суммы этих льгот. В определенных ситуациях Medi-Cal может наложить исковое требование на недвижимость, переданную через TOD. Наследники должны это понимать и быть готовы к тому,  чтобы удовлетворить требования Medi-Cal, если они законны. В противном случае Medi-Cal может вынудить продать полученную недвижимость.

Далее, если даритель использовал недвижимость как залог в каких-либо финансовых сделках, где он одалживал деньги, и на момент смерти долг не был выплачен, то недвижимость продолжает оставаться в статусе залога. Таким образом наследник должен обеспечить погашение долга. Иначе держатель долга может вынудить продать недвижимость.

При том, что ТОД недороги и удобны, необходимо понимать, что этот инструмент хорош только для разрешения простых ситуаций. В частности, я считаю, что TOD может быть хорошим средством для вдов и вдовцов, которые хотят оставить свой дом одному наследнику. С другой стороны, вопросы, которые вовлекают дееспособность, несколько наследников, налоги и другие сложные ситуации, – все эти вопросы по-прежнему должны решаться через завещания, доверенности, трасты.

Необходимо понимать, что, как любой новый закон, этот закон имеет целый ряд пробелов и неясностей, которых я не касаюсь в данной статье. Достаточно заметить, что Ассоциация Судей Калифорнии и Ассоциация Адвокатов Калифорнии возражали против принятия этого закона в его нынешнем виде именно по причине его недоработки и открытости множественным интерпретациям.  Поэтому я рекомендую проконсультироваться со специалистом до того, как вы начнёте использовать этот новый способ наследования недвижимости.

 Если у вас есть вопросы и вам необходима консультация, пожалуйста, звоните (415) 531-0851 или пишите Kayton@KaytonLaw.com

Igor S. KAYTON, Attorney at Law