Налоговые последствия Short Sale

Issue #759

В прошлой статье мы говорили о ситуации на рынке недвижимости в Калифорнии и о плане Обамы (HAMP) по модификации займа, а также о разнице между первым и вторым займами. В данной статье мы более подробно расскажем о том, в чем эта разница.

Для человека, взявшего в долг два займа в двух разных банках, особой разницы нет: он должен отдать оба займа. Но для каждого из банков разница, безусловно, есть. Банку, давшему вам первый заем, есть финансовый смысл отправить вас в foreclosure, а вот для второго банка в foreclosure нет финансового смысла: ему ничего не останется.

Те, кому вы должны (ваши кредиторы по вторым займам и кредитным картам), как правило, не могут вас судить, претендовать на ваши другие активы или сделать Foreclosure, поэтому, если вы некоторое время не платите, они перепродают ваши долговые обязательства с большими скидками в руки Collection компаний, которые пытаются с вас получить эти деньги. Они вам звонят, пишут письма. Если торговаться с этими компаниями правильно и быть при этом хладнокровным посредником, а не эмоциональным должником, то можно договориться об очень больших скидках. Мы оказываем эти услуги и при этом не берем никаких помесячных оплат и не собираем деньги на наших счетах для последующей выплаты вашим кредиторам. С вашего разрешения мы прекращаем звонки и письма вам от Collection компаний и ведем с ними переговоры сами. Нашей оплатой является процент от сэкономленных денег.

Хотим подчеркнуть: не от начальной сумму, а той суммы, которую мы вам сэкономили. Предположим, мы сэкономили вам $75,000 и процент получаем от этой суммы, а не от вашего начального долга, что мог составлять $100,000 (мы говорим об очень существенном проценте экономии). Другими словами, нам выгодно сэкономить для вас как можно больше денег.

Необходимо также сказать о налоговых и кредитных последствиях любых действий.
Многих пугают налоги на разницу между задолженностью банку и продажной ценой недвижимости в случае Short Sale. Например, ваш займ был $500,000, вы продали дом за $300,000. Вам банк присылает форму 1099, как если бы вы заработали $200,000. Раньше эти деньги, которых вы фактически не имели, облагались налогом. Сейчас вы получаете прощение этих налогов в случае, если жили или собирались жить в этом доме и он не более, чем 4-квартирный. Это прощение временное, оно было введено на период с 2007 по 2011 гг. и недавно продлено до 2013 года. В плане ухудшения кредита на первом месте с большим отрывом идет банкротство, затем Foreclosure и с нaименьшим ущербом для кредитной истории – Short Sale. Short Sale – это просто набор запоздавших платежей с последней записью: «По договору больше не должны», или “Settled for less than owed”, или что-то похожее. У нас есть клиенты, прошедшие Short Sale два года назад и уже получившие новое финансирование на покупку недвижимости.

Нам часто задают вопрос о том, что такое NOD (Notice of Default).
Foreclosure по времени работает следующим образом: если вы перестали платить по своему первому кредиту, то, как правило, не раньше, чем вы пропустили второй платеж, и, если вы не находитесь в банкротстве или в переговорных отношениях с банком о Loan Modification или Short Sale, вам могут прислать Notice of Default –уведомление о том, что вы нарушаете договор о платежах. Если в течение 90 дней вы не уплатите или не договоритесь о чем-нибудь с банком, т.е. просто проигнорируете этот Notice, то через 90 дней банк может прислать вам бумагу о том, что через 21 день ваш дом будет продан с молотка за сумму вашего кредита, а если покупателя не окажется, то банк заберет дом себе. Таким образом, с момента получения Notice of Default у вас есть, как минимум, 111 дней, чтобы что-то сделать. Кстати, сегодня адвокатскими и другими компаниями рассылается много рекламы, очень похожей на Notice of Default, c тем, чтобы испугать вас и заставить обратиться за помощью по указанным телефонам.

Информация о том, кто опаздывает с платежами более чем на 30 дней, стоит несколько центов за адрес и легко доступна. Так что не следует особо пугаться по поводу любой полученной бумажки, но делать что-то нужно, и процесс более управляем, если его начать не очень поздно. Но даже если продажа вашего дома назначена на послезавтра и вы еще не успели испортить отношения со своим банком, мы в большинстве случаев сможем помочь. То есть двух рабочих дней, как правило, достаточно для того, чтобы остановить Foreclosure. Звоните нам с любыми вопросами по тел. (888) 878-0396 (650) 558-1600.