“Двойной агент” или “свой” агент”?

Author: Jeff Tepermeyster

Создание Dual Agency (двойное агентство)

Одной из возможных ситуаций, образующих двойное агентство, является такая, когда одна риэлторская компания или агент одновременно представляет интересы продавца и покупателя. К примеру, двойное агентство может быть создано, когда покупатель, побывав на “open house”, предоставил право (либо прямо на месте, либо позже) агенту Продавца написать offer (предложение о покупке) недвижимости покупателем.

Другой ситуацией, создающей двойное агентство, может стать такая, когда два разных агента, работающих в одной компании, представляют продавца и покупателя. Существуют и другие обстоятельства, при которых формируется двойное агентство.
Двойное агентство является законным в большинстве штатов, однако оно – объект особых законов, предписаний и морально-этических требований к поведению. Когда и покупатель, и продавец знают, что они представлены одним агентом, такое агентство называется disclosed dual agency (раскрытым двойным агентством).
Поскольку в такой ситуации неизбежно есть конфликт интересов, агенты обязаны предоставить на подпись обеим сторонам определенный документ, декларирующий представительство сторон.

Возможные преимущества двойного агентства

Двойное агентство может дать продавцу шанс договориться о снижении комиссионных, поскольку они не будут делиться с другим агентом. Если агент продавца не идет на снижение комиссионных, возможно применение иных рычагов послаблений при покупке. Сюда могут войти проплаты closing costs (конечных затрат по сделке), скидки на ремонт и пр.
Кроме того, следует учитывать состояние рынка недвижимости. К примеру, если рынок характеризуется высоким спросом среди покупателей (обусловленный малым количеством имеющейся к продаже недвижимости), тогда двойное агентство может помочь в конкуренции с другими offers.

Возможные недостатки двойного агентства

Двойное агентство может осложнить позицию покупателя в переговорах с продавцом, поскольку двойной агент будет обладать обширной информацией о запросах, потребностях и возможностях покупателя по приобретению данной недвижимости.
Информация о том, насколько быстро покупатель хочет приобрести недвижимость, ценовой предел и пр. может быть использована против покупателя во время переговорного процесса.
Если условия рынка характеризуются низким спросом у покупателей (большое количество имеющейся недвижимости), тогда покупателям следует задуматься прежде, чем решиться на двойное агентство.

Выплата комисионных не определяет тип агентства

Конечным результатом сделки для риэлторской компании является получение комиссионных. Потенциальным покупателям полезно осознавать смысл схемы комиссионных и понимать их применение в различных ситуациях.
В большинстве случаев агент покупателя получает половину комиссионных, выплаченных агенту продавца. Распределение комисионных между агентами обычно указано в местной базе данных недвижимости – MLS. Тот факт, что продавец платит установленные комиссионные своему агенту, который затем делит их с агентом покупателя, не означает, что агент покупателя работает на продавца.
В случае, когда агент покупателя показывает дом, предложннный к продаже лично продавцом (без агента), и когда продавец отказывается платить комисионные агенту покупателя, покупатель обязан уплатить комисионные своему агенту. В связи с этим обстоятельством многие агенты покупателя требуют подписания контракта с покупателем о наличии Buyer’s Agenсy, обычно на 30-60 дней.

Нужны ли покупателям недвижимости свои агенты?

Ответ в большинтве случаев следующий: покупателям, (так же, как и продавцам), для наилучшего представления интересов необходимы свои агенты.
Агент, представляющий интересы покупателя, использует все возможности и усилия в поисках недвижимости и объективно оценит все ЗА и ПРОТИВ в найденной недвижимости.
Но что же происходит в действительности? Большинство покупателей начинают свой поиск в интернете, обычно через такие сайты, как www.realtor.com, www.trulia.com, www.movoto.com, www.redfin.com и пр. Зачастую именно отсюда начинается путаница, и вот почему.
Многие потенциальные покупатели входят в контакт с указанными на сайтах агентами (listing agents), не подозревая о том, что эти агенты, в первую очередь, представляют интересы продавца.
Как бы очаровательно и учтиво ни выглядел агент на open house, вы как покупатель обязаны понимать, что он представляет интересы продавца, а не ваши. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Как найти хорошего агента покупателя?

Прежде всего, нужно получить письменное подтверждение от mortgage lender (ипотечного кредитора) о максимально возможной сумме кредитования. Именно с таким документом (простое письмо, без проверки финансовых возможностей, исключается) можно начинать поиск хорошего агента.
Практически любой агент может стать агентом покупателя, помочь в процессе выбора и приобретения недвижимости. Имейте в виду, что в отрасли существуют агенты, эксклюзивно представляющие только интересы покупателей.
Тут следует понимать, что, если агент настаивает на контрактном сроке, превышающем 30-60 дней, то покупатель оказывается связанным с этим агентом, даже если сам найдет нужную недвижимость. Именно поэтому следует воздержаться от подписания долгосрочных контрактов с агентами.
Но все же наилучшим способом нахождения агента покупателя, на мой взгляд, является старый, хорошо проверенный – рекомендация друзей, знакомых или родственников, недавно приобретших недвижимость с таким агентом. Недавние клиенты очень четко определят профессиональную пригодность того или иного агента.

По вопросам продажи или поиска недвижимости обращайтесь:

Jeff Tepermeyster, Broker / Realtor
DRE # 01850920
Tel: 415-722-6249
proqvest@gmail.com